Hipotekarno tržište ima posebnu važnost za ukupan privredni razvoj jedne nacionalne ekonomije.
Putem hipotekarnog tržišta obezbjeđuju se privredni razvoj, veća zaposlenost, veća investiciona
aktivnost i veća stabilnost cijena u nacionalnoj ekonomiji. Generalno posmatrano može se govoriti o
više modela organizovanja hipotekarnog tržišta. Praktična iskustva visoko razvijenih zemalja su u
prvi plan istakla dva modela hipotekarnog tržišta: američki model i evropski model.

2.1. OSNOVNA OBILJEŽJA HIPOTEKARNOG TRŽIŠTA

Hipotekarno tržište (engl. mortgage market, njem. Hypotekenmarket) je sekundarno tržište na kojem
se   trguje   potraživanjima   osiguranim   hipotekama.   Hipoteka   predstavlja   stvarno   pravo   koje
omogućava   povjeriocu   da   naplati   svoje   potraživanje   prinudnom   prodajom   nekretnine
(nepokretnosti)   ukoliko   dužnik   ne   izmiri   svoje   kreditne   obaveze   o   roku   njihovog   dospjeća.

Hipoteka se može steći jedino upisom založnog prava u javne knjige. Ukoliko su dvije ili više
hipoteka konstituisane nad istom nekretninom, tada prvenstvo naplate ima povjerilac u čiju korist je
prvo konstituisana hipoteka. Predmet hipoteke može biti nepokretna imovina fizičkih i pravnih lica i
to bez obzira na oblik svojine (državna, privatna, akcionarska, mješovita).

Pojam, pravna priroda, postupak uspostavljanja i postupak aktiviranja hipoteke regulisani su
Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i Zakonom o izvršnom postupku.

Hipoteka se može konstituisati na:
1. zemljište (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgrađeno i izgrađeno

građevinsko zemljište),

2. građevinske objekte trajnog karaktera kao i instalacije koje su u njima ugrađene, kao što su:

- zgrade,
- stanovi (kao posebni dijelovi zgrade),
- porodične stambene zgrade,
- kuće za stanovanje zemljoradnika,
- zgrade za odmor i oporavak (vile i vikendice),
- poslovne prostorije, odnosno lokali,
- objekti društvenog standarda (odmarališta, stanovi i dr.),
- ekonomske zgrade (fabrike i pomoćne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini, skladišta i

ostali prateći objekti, ugrađena oprema, proizvodne hale i dr.),

- privredne zgrade zemljoradnika,
- garaže,
- drugi građevinski objekti, odnosno nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasništvo

dužnika i koje su u prometu.

Prof. dr Nenad Vunjak, Prof. dr Ljubomir Kovačević: Bankarstvo, Ekonomski fakultet, Subotica, 2006. str. 23.

Prof. dr Nenad Vunjak, Prof. dr Ljubomir Kovačević: Finansijska tržišta i berze, Ekonomski fakultet, Subotica, 2009.

str. 90.

Finansijski instrumenti na hipotekarnom tržištu

Hipoteka se upisuje i odnosi na cijelu nepokretnost (npr. na cijelu zgradu, stan ili poslovnu
prostoriju – etažna svojina), na suvlasnički dio nepokretnosti (npr. na polovinu ili trećinu zgrade,
katastarske parcele, stana i dr.), kao i na nepokretnosti koje su zajedničko vlasništvo dva ili više lica
(supružnika ili naslednika do diobe nasleđa). Hipoteka se jedino može konstituisati na nepokretnost
koja je upisana u javne knjige.

Predmet hipoteke ne mogu biti: javna dobra i objekti, naoružanje, neizgrađeno građevinsko
zemljište, privremeni objekti, objekti sagrađeni bez građevinske dozvole, nedovršene zgrade i druge
nekretnine van prometa.

Prilikom prenosa hipoteke, neophodno je da se zaključi ugovor u pismenoj formi između poverioca i
dužnika, i da se ista upiše u javne knjige. Upisom hipoteke, dužnik nema pravo da smanjuje
vrednost založene nekretnine.

U postupku pripremanja odluke o odobravanju hipotekarnog kredita banka utvrđuje formalno-pravni
bonitet i ekonomski bonitet hipoteke.

Bitni uslovi za formalno – pravni bonitet hipoteke:



da je dužnik nosilac prava raspolaganja, odnosno vlasnik nepokretnosti na koje se stavlja
hipoteka, što dokazuje izvodom iz javnih knjiga koji nije stariji od 30 dana,



da na nepokretnost na kojoj banka treba da zasnuje hipoteku ne postoji druga hipoteka, odnosno
drugo založno pravo. Kada na istoj nepokretnosti postoji više hipoteka, redoslijed hipoteka
određuje se prema trenutku njihovog nastanka,



da je stanje žemljišno-knjižnih evidencija uredno, odnosno da nema smetnji da se upiše založno
pravo banke na nepokretosti,



da je dužnik ili treće lice dalo založnu izjavu (za fizička lica), odnosno odluku nadležnog organa
(za pravna lica), u skladu sa zakonom i svojim aktima kojima se dopušta stavljanje hipoteke u
korist banke za određeno potraživanje i do određenog iznosa, putem sporazuma pred sudom u
skladu sa odredbama Zakona o izvršnom postupku.

Bitni uslovi za ekonomski bonitet hipoteke:



da nepokretnost na kojoj treba da bude stavljena hipoteka ima ekonomsku vrijednost, odnosno
da postoji mogućnost da takva imovina bude unovčena,



da vrijednost nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka bude dovoljna ili veća od iznosa na

koji glasi kredit, uključujući i kamate, proviziju i troškove,



da urbanističkim planom nepokretnost nije predviđena za rušenje ili da ne podliježe drugim

zakonskim obavezama, o čemu se dostavlja dokaz izdat od nadležnog organa,



da, izuzetno, ukoliko postoji ranije upisana hipoteka, odnosno drugi teret, vrijednost

nepokretnosti bude veća od iznosa ranije upisanih hipoteka, a razlika da bude dovoljna ili veća
od datog kredita.

Finansijski instrumenti na hipotekarnom tržištu

Tabela 1. Uslovi pod kojima banke odobravaju hipotekarne kredite za pravna lica

USLOVI KREDITA

Namjena

Finansiranje kupovine poslovnog prostora
Finansiranje izvoza i uvoza
Finansiranje obrtnih sredstava
Finansiranje investicija

Rok otplate

Kratkoročno finansiranje, do godinu dana
Dugoročno finansiranje investicija, od 3 do 10 godina

Kamatna stopa i troškovi

Predmet pregovora od slučaja do slučaja

Iznos

Maksimalno 7,5 miliona evra, ali kao pravilo ne više
od 20 do 35% ukupne godišnje prodaje
Minimalni iznos kredita 20.000 evra

Valuta

Kredit u KM sa valutnom klauzulom
Devizni kredit
Kredit u KM bez valutne klauzule samo u izuzetnim
slučajevima

Otplata

Mjesečno ili tromjesečno

OBEZBJEĐENJE KREDITA

Vrste obezbjeđenja

Gotovinski depozit u stranoj valuti ili u KM
Hipoteka prvog reda na centralnim lokacijama
Zaloga na robi
Zaloga na opremi
Lične garancije
Bankarske garancije prihvatljivih zapadnih banaka
Garancije prihvatljivih zapadnih korporacija
Garancije prihvatljivih lokalnih banaka od slučaja do
slučaja
Mjenica sa dva žiranta

Kriterijumi prihvatljivosti

Vlasnička struktura mora biti jasna
Obezbjeđenja moraju biti neopterećena
Praćenje obezbjeđenja mora biti moguće
Obezbjeđenje mora biti utrživo i likvidno
Osiguranje imovine prenijeto na banku

Obim obezbjeđenja

Zavisi od kvaliteta i likvidnosti sredstava
obezbjeđenja
Pravilo je 120-300% iznosa kredita