1
UVOD
Stvarno pravo je skup pravnih normi kojima
se uređuju odnosi između ljudi. Ti odnosi između
ljudi se uređuju povodom stvari. Nosilac stvarnog
prava ili tzv. titular, ostvaruje potpunu ili delimičnu
neposrednu vlast nad stvari. Jedno od stvarnih prava
je pravo zaloge na tuđoj stvari. U tom svojstvu
navodimo hipoteku kao založno stvarno pravo na
nepokretnosti. U savremenom pravu hipoteka je
jedan od najvažnijih i najsloženijih pravnih instituta.
1.POJAM I KARAKTERISTIKE
HIPOTEKE
Etimološko značenje reči hipoteka
(hypotheca) je grčkog porekla i predstavlja kovanicu
reči „hypo" - ispod, pod, i „tithemi" - staviti,
podložiti, a njihov zajednički smisao je „staviti stvar
pod nečiju vlast".
Srpski građanski zakonik je nekada „zalogu
na nepokretnim stvarima" nazivao hipoteka,
intabulacija, baštinska ili miljačka zaloga. Termin
hipoteka je danas opšteprihvaćen. U našem
pozitivnom pravu zakonodavac određuje hipoteku
kao „založno pravo na nepokretnosti". Založno
pravo se uvek konstituiše ili na pravu svojine (ručna
zaloga i hipoteka), ili na drugom pravu (založno
pravo na pravima). U uporednom pravu je
prihvaćeno shvatanje da je predmet hipoteke pravo
svojine, ali i shvatanje da je predmet hipoteke
2
nepokretna stvar, što je posledica poistovećivanja
svojine sa objektom (tzv.materalizacija prava
svojine). U novijoj pravnoj teoriji hipoteka se koristi
kao termin za bezdržavinsku zalogu i na pokretnim i
na nepokretnim stvarima. Pa je shodno tome postala
aktuelna podela zaloge prema tome da li se vlasnik
lišava državine (ručna zaloga) ili ne lišava državine
stvari (hipoteka).
Hipoteka je stvarno pravo na tuđoj
nepokretnosti stvari koja ovlašćuje hipotekarnog
poverioca da, radi naplate tražbine, zahteva prodaju
hipotekovane nepokretnosti na zakonom određeni
način, bez obzira u čijoj se državini i svojini stvar
nalazi u momentu prodaje, i iz dobijene vrednosti
naplati svoje potraživanje pre običnih i pre
hipotekarnih poverilaca sa kasnijim rangom.
Hipoteka je založno pravo koje se temelji na
istim načelima kao i ručna zaloga (akcesornost,
oficijelnost, specijalnost i nedeljivost).
Postoje određene razlike, odnosno
određene specifičnost između ovih vrsti stvarnog
prava. Jedna od specifičnosti ogleda se u drugačijem
sredstvu publiciteta, upisa u registar kod hipoteke
umesto prenosa državine kod ručne zaloge. Zatim,
za razliku od ručne zaloge, hipotekarni poverilac
nema pravo da nepokretnost upotrebljava niti ubira
plodove sa nje, a nema ni pravo državine na
nepokretnosti.
2.NASTANAK HIPOTEKE
4
Hipoteka (hipotekarni odnos) je akcesornog
karaktera (sporedno i nesamostalno pravo) koje je u
funkciji obezbeđenja tražbine (obligacioni odnos)
kao glavnog i samostalnog prava. Ona služi
obezbeđenju potraživanja izraženog u novcu, u
domaćoj ili stranoj valuti. Potraživanje treba da bude
punovažno, određeno i sadašnje, a samo izuzetno
buduće i uslovno.
Hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik
mogu biti sva fizička i pravna lica. Hipotekarni
poverilac je ujedno i poverilac potraživanja čije se
izvršenje obezbeđuje hipotekom tako da je uvek
subjekt oba pravna odnosa (obligacionopravnog i
stvarnopravnog). Samo vlasnik ili ovlašćeno lice
mogu založiti stvar. Za zalaganje stvari hipotekarni
dužnik mora biti poslovno sposobno lice, kao i za
prenos svojine (potpuna poslovna sposobnost).
Hipotekarni dužnik je vlasnik hipotekovane
nepokretnosti i najčešće je i dužnik potraživanja. U
slučaju kad je vlasnik predmeta hipoteke treće lice,
onda je on realni dužnik, a dužnik iz obligacionog
odnosa je lični dužnik. Lični dužnik garantuje
založnom poveriocu za isplatu duga svojom
imovinom. Realni dužnik je obavezan da trpi
namirenje potraživanja samo iz vrednosti predmeta
hipoteke. Ovo razdvajanje nosioca obaveze može
nastati prilikom konstituisanja hipoteke, a može i
naknadno, tako što hipotekarni dužnik prenese pravo
svojine na hipotekovanoj stvari trećem licu ili
5
dužniku, uz saglasnost poverioca, ustupi obavezu
trećem licu.
4.PREDMET HIPOTEKE
Predmet hipoteke mogu biti nepokretne
stvari koje se nalaze u pravnom prometu (odnosno
koje se mogu unovčiti) i o kojima se vode javni
registri. U nekim slučajevima predmet hipoteke
mogu biti i određene pokretne stvari o čijoj se
svojini vode posebni javni registri (brodovi,
vazduhoplovi itd.).
U zemljišnoknjižnom smislu predmet
hipoteke je zemljišnoknjižno telo koje sačinjava
zemljišna parcela sa trajnim zgradama cvrsto
povezanim sa njom. Ako vlasnik zeli opteretiti
hipotekom samo deo nepokretnosti, mora tražiti
otcepljenje tog dela i upis u novi zemljišnoknjižni
uložak, a ovo bi važilo i za realni deo nakon deobe
nepokretnosti.
Objekt hipotekarnog odnosa ne mogu biti
stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu.
Predmet hipoteke ne mogu biti ni prava na
nepokretnostima koja se ne mogu unovčiti kao lične
službenosti (neprenosivo pravo), stvarne službenosti
(neodvojivi supstrat povlasnog dobra) ili pravo
preče kupovine (neotuđiva pravna moć bez realne
vrednosti).
Po zakonu o hipoteci, predmet hipoteke ili
zajedničke hipoteke može da bude:
1)nepokretna stvar (zemljište i građevinski
objekat),
