Uvod
Razvoj i napredak Srbije u najvećoj meri zavisi od investicija koje su vezane za
obavljanje dugoročne delatnosti. Najčešći dosadašnji oblik investiranja
ostvarivao se kroz privatizaciju i „greenfield“ projekte, s tim što je u velikom
broju slučajeva privatizacije cilj bila upravo nepokretna imovina koju subjekat
privatizacije poseduje i koja u kasnijoj fazi često predstavlja temelj za
„greenfield“ ili sve češće „greyfield“ i „brownfield“ projekte.
Imajući u vidu da je cena zemljišta u Srbiji još uvek niska, kao i cena radne snage,
veliki broj investitora ulaže u ovu granu privrede, u tržište nekretnina, koje su do
skora bile najprofitabilniji resor u Srbiji.
Tržište nekretnina u društvima u tranziciji je, bez sumnje, jedan od važnih
pokazatelja stvarne liberalizacije njihove nasleđene ekonomije. Pravo slobodne
kupovine i prodaje nekretnina je svakako jedan od stubova svakog demokratskog
društva
.
Uređeno tržište nekretnina , pretvara aktivu u kapital.
kako izgleda is a čime raspolaže tržište nekretnina u Srbiji, govore naredni redovi
ovog rada.
Za tržište nekretnina se može reći da se sastoji od većeg broja odvojenih tržišta
koja se razlikuju s obzirom na prostorni ili geografski položaj nekretnine i vrstu
nekretnine. S obzirom da je svaka pojedina nekretnina jedinstvena celina koja se
nalazi na jednoj jedinstvenoj lokaciji potrebno je svaku od njih tretirati kao
potpuno zasebnu i neponovljivu.
Osobenosti na tržištu nekretnina
Tržište nekretnina se u mnogome razlikuje od ostalih, postojećih tržišta, i to zbog
sledećih činilaca i faktora:
specifičnog odnosa ljudi prema nekretninama, socijalnog standarda,
navika ljudi, prestiža i drugih društvenih faktora,
ekonomskog razvoja i trendova, uključujući vrednost nekretnina,
zakonskih rešenja i uticaja države na ovaj segment tržišta,
lokacije nekretnine i prostornih ograničenja na određenoj lokaciji.
1
Nadalje, odnos ljudi prema nekretninama obično se posmatra kroz tri zasebna i
odvojena aspekta:
1
Dr Zagorka Gospavić, Tržište nepokretnosti, strana 10
1
lično osećanje,
očekivanje i
psihološke dobiti.
2
Kada se govori o ličnim osećanjima koje ljudi gaje prema nekretninama uvek je
na prvom mestu pojam vlasništva koji ljudima daje osećaj sigurnosti, ličnog
statusa i dobrog ulaganja. Sa obzirom da naši zakoni vuku korene iz Rimskog
prava i Dušanovog zakonika, pravo na vlasništvo je neprikosnoveno.
Očekivanja kontinuiranog rasta cena i dalje su vrlo snažan motiv za kupovinu
nekretnina, mada se kroz istoriju mnogo puta pokazalo da to uopšte nije tako
pouzdan način za uvećanje kapitala. Psihološka dobit još uvek dominira kod
velikog broja ljudi pri donošenju odluke o kupovini kuće. Takođe je poznat i
izražen fenomen da stanovanje
i posedovanje nekretnina u pojedinim elitnim
kvartovima pojedinih gradova predstavlja i određeni statusni simbol.
Ekonomski razvoj društva, privredni rast i drugi ekonomski parametri, koji se
eksplicitno mogu izraziti kroz bruto nacionalni dohodak u jednoj državi i
platežnu moć stanovništva, utiču i na vrednost nekretnina u toj državi. Vrednost
nekretnina obično je vrlo velika, što znači da se ova vrsta transakcija uglavnom
zasniva na raznim vrstama zaduživanja i drugim vrlo složenim oblicima
zatvaranja finansijskih konstrukcija.
Iz tog razloga i važnost finansijskih institucija, zakonodavstva, tržišta kapitala,
fiskalne i monetarne politike znatno je veća no na bilo kojem drugom tržištu roba
ili usluga.
Kada se govori o vrednosti nekretnina, procena je da se 48.8% sveukupnog
svetskog bogatstva nalazi u nekretninama.
3
Uticaj države na tržište nekretnina je izrazito prisutan u svakom društvu. On se
ogleda kroz poreski sistem, plansku, urbanističku i građevinsku regulativu, te
2
Dr Zagorka Gospavić, Tržište nepokretnosti strana 11
3
Dr Zagorka Gospavić, Tržište nepokretnosti, strana 20.
2
registre, a pravo svojine na pokretnoj stvari stiče se predajom stvari. Pri tome
mora postojati ugovor koji mora biti overen.
Zaštita svojine
Za zaštitu svojine ili državine postoji institucija tužbe kojom se svojina štiti pred
nadležnom sudskom institucijom. Državinska tužba štiti samo državinu i ona je
hitna zato što je neko onemogućen da koristi neko svoje pravo i Sud će naložiti
odmah vraćanje.
Svojina se takođe štiti tužbom. Postoje četiri svojinske tužbe i to su:
tužba za povraćaj svojine,
tužba zbog uznemiravanja svojine,
tužba iz pretpostavljane svojine, ne traži se priznanje državine već svojine,
tužba za naknadu štete.
Pravo svojine može se posmatrati kao apsolutno pravo na stvari u granicama
koje mu određuje pozitivno pravo, odnosno pravni poredak. U zavisnosti od toga
kako deluju pojedina ograničenja na subjekta svojine, ona se mogu podeliti na
ograničenja koja imaju za posledicu:
propuštanje - onemogućava vlasnika da donese slobodnu odluku da čini
ono što želi, npr. ako se vlasniku nameće zabrana građenja,
trpljenje - vlasniku se nameću obaveze koje utiču na to da on ne može
otkloniti uticaje trećeg lica na njegovu stvar,
činjenje - vlasniku se postavlja da sa svojom stvari postupa prema
uputstvu, odnosno onemogućava mu se donošenje slobodne odluke da čini
ono što želi.
Tržište nekretnina u Srbiji
Možemo reći da tržište nekretnina u Srbiji sasvim jasno podleže zakonima
ponude i tražnje, i da, uprkos brojnim nasleđenim i institucionalnim
problemima, funkcioniše onako kako to teorija predviđa. Na kretanje cena i
transakcija na tržištu nekretnina u pređašnjem periodu, prevashodno su uticali:
autonomni procesi ponude i tražnje i
efekti Vladinih regulatornih mera u tom sektoru.
Kada je reč o tražnji, razlikujemo dva njena vida:
4
potencijalnu tražnju: odnosi se na potrebu za nekretninom koja je praćena
platežnom sposobnošću kroz vreme a realizovala bi se da nema
likvidnosnog ograničenja i
efektivnu tražnju: odnosi se na tražnju koja se već sada pojavljuje kao
platežno sposobna.
Ne osvrćući se podrobnije na istorijat stambene izgradnje i vlasništva nad
stanovima,skiciraćemo samo njihovu vlasničku transformaciju koja je od značaja
za strukturu odnosa ponude i tražnje. Do 1989. godine stanovi su u 95% slučajeva
bili u društvenom (državnom) vlasništvu.
Period 90-tih godina baš i nije bio sjajan za promet nekretnina, i uglavnom se
vršio na sivom tržištu, uglavnom postojeće nepokretnosti. Primera radi, 1998.
godine broj izgrađenih stanova iznosio je 9.700 na godišnjem nivou, dok je
odgovarajuća vrednost takvih stanova dve decenije ranije, prema podacima
Colliers International Beograd, iznosila oko 56.000.
4
Međutim, osim ove veoma velike razlike u broju novoizgrađenih nepokretnosti
između sedamdesetih godina, i od devedesetih naovamo, treba imati u vidu
vrstu
i
nivo
stambene izgradnje do 1989, koja je bila tipska u vidu blokovi zgrada, tipski
projektovani stanovi i dobjekti . Na drugoj strani, početkom devedesetih godina,
sa prvim začecima tržišta nekretnina (nakon što su vlasnici stanarskog prava
dobili mogućnost da otkupe stanove po veoma niskim cenama, te su sa njima
sada mogli slobodno da trguju, što je pak donelo oslobađanje jednog znatnog dela
likvidnosti) i, pojavom privatnih investitora, javlja se i novi vid raznovrsnije
izgradnje.
Premda najčešće korišćena, prosečna cena kvadratnog metra kao indikator
kretanja na tržištu nekretnina, interesantna je samo kao statički presek, jer ne
uzima u obzir kvalitativne razlike među nekretninama. Kreiranje indeksa cena
primenom ekonometrijskih metoda – hedonističkog indeksa, koji se sastoji iz
metode vremenske veštačke promenljive, metodu hedonističkog određivanja
vrednosti i na tzv. metodu kontinualno slagajućih koeficijenata . Dok su prva dva
indeksa zasnovana na već utemeljenim hedonističkim metodama, treći indeks, do
sada je bio nekorišćen u domenu nekretnina.
Ovo je jedan od najrasprostranjenijih pristupa kreiranja indeksa cena
nekretnina. Nasuprot indikatorima koji su bazirani na prosečnoj ceni po
kvadratnom metru, hedonistički indeksi eliminišu elemenat promene strukture
sastava nekretnina, te pružaju informaciju o kretanju cene usled tržišnih
kretanja.
4
www.emportal.rs/ekonference/22903.html
5
