FORKUP
ALFA UNIVERZITET
SEMINARSKI RAD IZ OBLIGACIONOG PRAVA
Tema:
UGOVOR O PRODAJI NEPOKRETNOSTI
Profesor: Student:
Dr Siniša Ognjanović Nenad Jovanović
31/2010
Novembar 2011.
SADRŽAJ
UVOD……………………………………………………………………..3
1. Pojam i osobine ugovora o prodaji ……………………………………..4
2. Ugovor o prodaji nepokretnosti…………………………………………6
3. Forma ugovora o prodaji nepokretnosti………………………………..8
4. Osnovni elementi ugovora o prodaji nepokretnosti…………………..10
5. Prava i obaveze prodavca……………………………………………....12
6. Prava i obaveze kupca………………………………………………….14
7. Značaj ugovora o prodaji nepokretnosti………………………………15
8. Primer ugovora o prodaji nepokretnosti………………………………15
Zaključak…………………………………………………………………17
Literatura…………………………………………………………………18
1. Pojam i osobine ugovora o prodaji
Pod ugovorom o prodaji se podrazumeva takav ugovor, na osnovu kojeg se jedan ugovarač
obavezuje da će drugom ugovaraču preneti pravo raspolaganja, odnosno preneti u vlasništvo
određenu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a drugi ugovarač se obavezuje da plati cenu u novcu i
da preuzme stvar. Dakle, može se reći da je ugovor o prodaji je saglasna izjava volja dve
ugovorne strane kojom se jedna ugovorna stana - prodavac obavezuje da drugoj strani - kupac
preda stvar koju prodaje, tako da kupac stekne prava raspolaganja, odnosno pravo svojine.
Dakle kod ugovora o prodaji (kupoprodaji) dogovorne strane su :
• prodavac i
• kupac.
Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i
da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.. Ovako je
određen pojam ugovora o prodaji u članu 454. Zakona o obligacionim odnosima i ista pravila
važe ne samo za prodaju u građanskom, već i za prodaju u privrednom, odnosno trgovačkom
pravu. Ranije je pre stupanja na snagu Zakona o obligacionim odnosima, a na bazi Opštih uzansi
za promet robom umesto termina "prodaja" korišćen termin "kupovina i prodaja robe" (koja
potiče iz termina rimskog prava "emptio-venditio").
Međutim oba ova termina, označaju isti pravni posao iz razloga što prodaja robe od strane
prodavca podrazumeva kupovinu od strane kupca i obrnuto. Nema prodaje robe bez kupovine
robe. U narodu, a i u ranijoj pravnoj regulativi, iz prodaje koja je podrazumevala i kupovinu,
potekao je zajednički termin "kupoprodaja" koji se kao takav u poslovnoj praksi i dalje koristi.
Zakonodavac je uzeo termin "ugovor o prodaji", koji u sebi konzumira i kupovinu, jer kao što je
istaknuto nema prodaje bez kupovine.
Na osnovu napred iznetog moglo bi se zaključiti da ugovor o prodaji predstavlja pravni posao
kojim se obavezuje prodavac da će predati kupcu oređenu stvar u svojinu koju prodaje, a kojom
kupac stiče pravo svojine uz isplatu prodavcu određene cene. Dakle, na osnovu ovog ugovora o
prodaji razmenjuje se stvar (roba) za novac i po tome se isti ugovor razlikuje, od recimo drugog
ugovora, kao na primer, ugovora o razmeni gde se razmenjuje roba za robu.
Ugovor o prodaji kojim ugovorne strane preuzimaju na sebe određene obaveze je dvostran,
teretan i komutativni pravni posao. Ugovor o prodaji u privredi ima i neke posebnosti koje ga
krase, kao što su: da se u ugovoru u privredi po pravilu, pojavljuju ugovorne strane koje su
privredni subjekti (preduzeća, društva i dr. ), kao i fizička lica koja imaju svojstvo trgovca.
Dakle, privredni subjekti profesionalno obavljaju privrednu delatnost i isti se pojavljuju kao
ugovorne strane
.
Kupoprodajni ugovor možemo smatrati zaključenim kada su dve ugovorne strane ( kupac i
prodavac ) postigle saglasnost u odnosu na bitne elemente ugovora. Prema propisima opštih
uzansi, kupoprodajni ugovor može biti žaključen između prisutnih i odsutnih stranaka u
pismenoj ili usmenoj formi.
Smatra se da su stranke bile prisutne ukoliko se ugovor sklopi usmeno, preko telefona,
teleprintera, računa ili telegrama.
Ukoliko se ugovor sklopi pismom ili telegramom smatra se da su stranke bile odsutne. Prisutni,
kupac i prodavac, stavljaju potpise na svoj ugovor. Kod usmeno sklopljenih ugovora i pored
dostignute saglasnosti, i ako je punovažan, nema pismene potvrde, zato se ovi ugovori lako
pobijaju i ne preporučuju se.
Za razliku od njih, pismeni ugovori, imaju preimućstva jer se kod njih tačno znaju sva prava i
obaveze ugovornih stana.
Iz kupoprodajnog ugovora proističu prava i obaveze za obe ugovorene strane (kupca i
prodavca ). Osnovna obaveza prodavca je da isporuči ugovorenu robu, a pravo prodavca je da za
nju primi ugovorenu cenu, a obaveza kupca je da isplati ugovorenu cenu i pravo da preuzme u
vlasništvu ugovorenu robu. Ugovor o kupovini i prodaji ( kupoprodajni ugovor ) obuhvata tri
faze:
• Prva faza predugovaranje- u kojoj se ugovorene strane upoznaju sa drugim odredbama
kupoprodajnog ugovora ;
• Druga faza je zaključivanje kupoprodajnog ugovora-koja sledi posle postupka predugovaranja ;
• Treća faza je realizacija kupoprodajnog ugovora koja počinje isporukom stvari (robe) od strane
prodavca.
Kupoprodaja je dvostrano obavezan teretan ugovor. On je dvostrano obavezan ugovor jer rađa,
kao izraz saglasnosti ugovornika uzajamne obaveze, prodavac je obavezan da preda stvar kupcu
tako da ovaj stekne pravo raspolaganja odnosno pravo svojine ili neko drugo određeno pravo, a
kupac je obavezan da zbog toga isplati prodavcu ugovorenu cenu i da primi stvar. On je i teretan
ugovor, jer za koristi koje ovim ugovorom jedna strana dobija, dužna je da drugoj da
odgovarajuću nakanadu. To je, dakle, ugovor u kome se sreću uzajamnosti koristi, pa otuda,
prisutne su i sve pravne posledice koje neminovno prate ovu grupu ugovora.
Njihova pravno relevantna saglasnost volja može biti usmerena na nastanak, promenu ili
prestanak obligacionog odnosa (u našem pravu relevantna je izjava volje ali se ni stvarna volja
ne zanemaruje u potpunosti).
Bitni elementi ugovora neophodni za njegovo sklapanje su objektivni (navedeni u zakonu kao
takvi) i subjektivni, a razlikuju se u tome što subjektivne u slučaju spora svaka strana mora
dokazati. Prirodni elementi se podrazumjevaju u ugovoru ali ih strane izjavom volja mogu
isključiti. Sporedni elementi su osnovni uslov slobode ugovaranja i ostavljeni su u potpunosti na
volju stranaka. Ugovori čine čvrstu i pouzdanu pravnu formu, koja pruža saglasnost subjektima
