Nikola M. Jankovi
ć, Nenad D. Popović, Miloš D. Mitić, Julijana A. Jevtić, Aleksandar M. Hadţić, Dušan T. Milošević, Zoran M. Teodosijević, Jovana D. Batalo, Zorica D.
Alavanti
ć, Ţarko S. Borovčanin, Dragan J. Grbić, Nataša V. Cvetićanin, Aleksandra R. Petrović, Jelena S. Gazivoda, Milica M. Subotić, Aleksandra V. Mitrović, Uroš S. Marković,
Ivan T. Milošević, Dušan V. Djordjević, Milan D. Pavlica, Jelena D. Stankovic, Ivan I. Petrović, Saša A. Vračar Member of Stuttgart Bar Association, Dino N. Jusufović, Nikola
B.Poznanovi
ć, Nikola B. Djordjević, Ana S. Šušnjar, Marija M. Kostić, Bojan B. Šunderić, Nikola M. Vukotić, Milica Č. Janković, Ljiljana V. Bojadţijević, Miodrag Lj. Milovanovi
ć,
Kristina M
. Pavlović, Ljiljana Lj. Dobrić, Tijana M. Martinović
Jankovic, Popovic & Mitic, unlimited partnership, 37
Čarli Čaplin street , 11000 Belgrade, Serbia, Tel: + 381/11/ 207-6850 Fax: + 381/11/ 207-6899 E-mail:
[email protected]
,
www.jpm.co.yu
Registration Number:20234822
VAT Number:
104774509
Account with: UniCredit Bank Serbia,
№ 3000 4204 002 IBAN: RS 35170003000420400289
Novi zakon o planiranju i izgradnji kao pokušaj privlačenja stranih investicija u Republiku Srbiju
Krajem avgusta 2009. godine Narodna Skupština Republike Srbije usvojila je novi Zakon o planiranju i izgradnji. Nova
zakonska rešenja ukazuju na činjenicu da su političke strukture u Republici Srbiji rešene da stvore povoljniju atmosferu
za pre svega strane (ali i domade) investitore u domenu greenfield investicija.
Imajudi u vidu činjenicu da je priliv stranih direktnih investicija u Republici Srbiji u 2009. godine opao za 34 % u odnosu
na isti period u prethodnoj godini, što je u velikoj meri posledica Svetske ekonomske krize, jasno je da je osnovni cilj i
svrha novog zakona održavanje konkurentnosti Srbije u sferi privlačenja investicija u odnosu na druge zemlje u razvoju,
a naročito na zemlje u regionu.
Donošenje novog Zakona o planiranju i izgradnji, pored svog osnovnog cilja, pružio je priliku da se zakonski reše i drugi
problemi koji su usko vezani za oblast koja je u Srbiji regulisana Zakonom o planiranju i izgradnji, a naročito probleme
restitucije, prava na zemljištu i legalizacija bespravno izgrađenih objekata.
Osnovni problemi sa kojima su se investitori u prethodnom periodu suočavali u prethodom periodu bili su neregulisani
imovinsko-pravni odnosi na zemljištu, sporost državne administracije prilikom izdavanja dokumenata potrebnih za
izgradnju i sporost državne administracije prilikom donošenja opštih akata (planova) koji su preduslov za izgradnju.
Promene u oblasti donošenja planskih akata
Novi Zakon zadržao je princip da se građenju objekata može pristupiti u slučaju da je lokacija na kojoj se gradi objekat
obuhvadena odgovarajudim planskim dokumentom. Isto tako novim Zakonom je donošenje, odnosno usvajanje
najvedeg broja odgovarajudih planskih dokumenata ostalo je u nadležnosti organa lokalne samouprave i to skupštine
lokalnog organa samouprave.
Činjenica da je usvajanje neophodne planske dokumentacije ostalo u nadležnosti skupština jedinica lokalne
samouprave znači da donošenje odgovarajudih planova i dalje podleže političkim uticajima, što značajno može usporiti
donošenje neophodnog plana kao što je i do sada bio slučaj.
U toku važenja prethodnog zakona, činjenica da ne postoji planski dokument za lokaciju koja je pogodna za određenog
potencijalnog investitora, značajno je uticala na odluku potencijalnog investitora da uđe u određeni investicioni
projekat. Naime, nepostojanje planskog akta, koji treba da donese skupština lokalne samouprave, značilo je da
potencijalni investitor ne može očekivati da de se u razumnom roku ispuniti preduslovi za početak izgradnje. Pored
neizvesnosti u pogledu vremenskog ostvarenja osnovnog preduslova za ulazak u proceduru izdavanja odobrenja za
gradnju, investitor je bio izložen i riziku da planski dokument ne bude izrađen u skladu sa potrebama potencijalnog
2
investitora kao i da odgovarajudi planski dokument ne bude usvojen iz političkih razloga.
Upravo iz ovog razloga novi zakon predvideo je obavezu svih nadležnih organa vlasti da donesu odluke o izradi
odgovarajudih planskih dokumenata u roku od tri meseca od dana stupanja na snagu novog zakona, što znači da bi
odluke o izradi planskih dokumenata u jedinicama lokalne samouprave morale biti donete do sredine decembra ove
godine.
Nesumnjivo da je zakonska odredba kojom se određuje rok za donošenje odluke o izradi neophodnog planskog
dokumenta novitet koji doprinosi ubrzanju postupka donošenja planskog dokumenta. Ipak, sam postupak izrade
planskog dokumenta, stručne kontrole planskog dokumenta i usvajanja planskog nije bitno promenjen u odnosu na
raniji zakon. Naime, odluka o izradi planskog dokumenta je inicijalni akt posle koga sledi postupak izrade, stručne
kontrole i usvajanja planskog dokumenta. Zakon ne propisuje rokove u kojima se ovaj postupak ima okončati. Razlog
za ovo sigurno je i u činjenici da izrada planskog dokumenta suštinski predstavlja tehnički težak zadatak, a dužina
izrade ovakvog plana zavisi od veličine područja koji takav plan treba da obuhvati što se razlikuje u svakom
pojedinačnom slučaju. Stoga se davanje roka za izradu planskog dokumenta ostavlja organu nadležnom za donošenje
odluke o izradi planskog dokumenta i ovaj rok obavezni je deo odluke o izradi planskog dokumenta kao što je to bilo
uređeno i ranijim propisima. Kao i prethodni zakon, ni novi zakon ne propisuje sankciju za slučaj da odgovarajudi
planski dokument ne bude usvojen i ne stupi na snagu u roku koji je propisan odlukom o izradi planskog dokumenta.
Stoga novi Zakon nije uspeo da reši problem koji je i ranije postojao, a to je politički uticaj i sporost u postupku
usvajanja planskog dokumenta. Ipak, činjenica da su Zakonom dati rokovi za iniciranje postupka donošenja planskih
dokumenata promena je koja može pozitivno uticati na brzinu postupaka stoga što de inicijalni akti biti doneti, čime de
omoguditi potencijalnim investitorima da, u saradnji sa stručnim (ne i političkim) telima organa lokalne samouprave
(nosiocima izrade planova i komisijom za planove) utiču na brzinu postupka koji se tiče tehničkog dela izrade plana.
U odnosu na raniji zakon to znači da potupak donošenja plana podleže političkoj kontroli samo u jednoj fazi, a to je
usvajanje planskog dokumenta, stoga što je donošenje odluke o izradi plana zakonska obaveza. Ranijim zakonom
obaveza donošenja odluke o izradi planskog dokumenta nije bila propisana, što znači da je donošenje odluke o izradi
planskog dokumenta nije bila zakonska obaveza ved je i ova odluka zavisila od političke volje u nadležnim telima
lokalne samouprave.
U prilog ubrzanju postupka usvajanja i donošenja planskog dokumenta ide i mogudnost da se za izradu planskog
dokumenta angažuje i privredno društvo koje je ovlašdeno za izradu planskih dokumenata pod uslovom da uspe na
tenderu u skladu sa Zakonom o javnim nabavkama, što znači da potencijalni investitor može dodatno skratiti
postupak, ubrzavajudi samu izradu planskog dokumenta i to angažovanjem sopstvenih ili spoljnih resursa koji mogu
izraditi planski dokument u, za investitora, prihvatljivom roku.
Dalja razrada zakonskih odredbi koje regulišu oblast planiranja (donošenja odgovarajudih planova) zavisi od
podzakonskih akata i daljeg postupanja organa lokalne samouprave u praksi, a naročito u sferi rada stručne kontrole
nacrta planskog dokumenta koju sprovodi Komisija za planove i u postupku usvajanja odgovarajudeg nacrta plana u
skupštini jedinice lokalne samouprave nakon što je nacrt plana spreman za usvajanje.
Izdavanje i prenos rešenja o odobrenju za gradnju
U periodu važenja prethodnog Zakona investitori su se suočavali sa sporošdu državne administracije prilikom izdavanja
odobrenja potrebnih za početak izgradnje i nemogudnošdu uticaja na ubrzanje ovog postupka. Postupak izdavanje
odvijao se u tri faze i to:
-
pribavljanje akta o urbanističkim uslovima, izrada idejnog projekta
-
izdavanje rešenja o odobrenju za gradnju, izrada i tehnička kotrola glavnog projekta
