Hipotekarna tržišta
1. Hipotekarno tržište
Hipotekarno tržište
3
je sekundarno tržište na kojem se trguje potraživanjima osiguranim
hipotekama. To se odnosi na standardne hipotekarne kredite, a još više na raznovrsne oblike
hipotekarnog kreditiranja, pri čemu se obično izdaju vrednosni papiri osigurani hipotekom kao
što su obveznice i note.
Vrednosni papiri izdati na temelju hipoteke omogućavaju hipotekarnim kreditnim ustanovama
pribavljanje sredstava na tržištu kapitala. Na osnovi potraživanja iz hipotekarnih kredita takve
kuće emituju, u SAD npr., tzv.
pass-through securities
,
pay-through
obveznice, a emituju se i
certifikati (PC), privatni certifikati izdati na osnovu standardne hipoteke, kolateralne hipotekarne
obveznice, državne i lokalne obveznice itd.
Hipotekarno tržište je zavisno od mera monetarne politike. Hipotekarno tržište je najstariji
segment tržišta kapitala koje je institucionalno i normativno uređeno kao ustaljen mehanizam
odvajanja razmene dugoročnih novčanih srerdstava, kapitala i dugoročnih hartija od vrednosti.
Ovakvo određenje tržišta kapitala ukazuje da hipotekarna tržišta predstavljaju vrstu tržišta
kapitala jer hipoteke uključuju dugoročna novčana sredstva. Obim i domet tržišta kapitala je
veoma širok. O njemu govorimo kada neka banka ili osiguravajuća kompanija odobri dugoročni
zajam, kad država proda neku novu emisiju obveznica, kad vlasnik kuće pozajmi novac pod
hipotekom. Pored sličnosti postoje i razlike izmenu hipotekarnog tržišta i ostalih segmenata
tržišta kapitala. Razlike se odnose kako na učesnike tako i na uslove pod kojima se odobravaju
hipotekarni zajmovi.
Zajmoprimci na tržištima kapitala su uglavnom vladini entiteti i kompanije a na hipotekarnom
tržištu pojedinci. Hipotekarni zajmovi se odobravaju na različite iznose i sa različitim dospećem,
uslovljenim potrebama zajmoprimca.
Na tržištu Srbije hipotekarni krediti se odobravaju u visini 50-70 odsto od tržišne ili procenjene
3
engleski-
mortgage market
, nemački-
hypotekenmarkt
4
Hipotekarna tržišta
vrednosti nekretnine, što kreditoru osigurava da će, ako dužnik ne izvršava uredno svoje
obaveze, moći iz prodajne vrednosti nekretnine da naplati svoje potraživanje. Rokovi vraćanja
kredita su od jedne do 15 godina i sadrži klauzulu da dužnik može otplatiti kredit pre roka
dospeća. Ipak, treba napomenuti da se još uvek i ovi krediti vezuju na prvom mestu za stalni
radni odnos potencijalnog korisnika kredita i njegovu kreditnu sposobnost. To znači da pored
propisanog odnosa vrednosti nepokretnosti, kao predmeta založnog prava i visine kredita, visina
mesečnog anuiteta ne sme prelaziti 30 odsto neto mesečne zarade i to nakon odbitka svih
obustava.
Hipotekarni krediti predstavljaju vrstu dugoročnih bankarskih kredita kod kojih se kao sredstvo
obezbeđenja potraživanja banke ugovara konstituisanje založnog prava na nekoj nepokretnosti
koja je u svojini dužnika (hipoteka). Banke odobravaju pravnim i fizičkim licima gotovinske i
namenske kredite sa hipotekarnim obezbeđenjem, a svojom poslovnom politikom određuju sve
uslove za odobravanje i otplatu hipotekarnih kredita.Pojam, pravna priroda, postupak
uspostavljanja i postupak aktiviranja hipoteke regulisani su Zakonom o osnovama svojinsko-
pravnih odnosa i Zakonom o izvršnom postupku.
4
1. zemljištu (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgrađeno i izgrađeno
građevinsko zemljište),
2. građevinskim objektima trajnog karaktera i instalacijama koje su u njima ugrađene, kao što
su:
aa
zgrade,
stanovi (kao posebni delovi zgrade),
porodične stambene zgrade,
kuće za stanovanje zemljoradnika,
zgrade za odmor i oporavak (vile i vikendice),
poslovne prostorije, odnosno lokali,
objekti društvenog standarda (odmarališta, stanovi i dr.),
4
Kulić, M., Finansijska tržišta, Megatrend - Univerzitet primenjenih nauka, Beograd 2003
5
Hipotekarna tržišta
Pri odobravanju hipotekarnog kredita poverioca interesuje isključivo bonitet nekretnine koja se
daje u zalog za kredit, jer poverioc uz saglasnost dužnika ostvaruje pravo zaloge nad
predmetnom nepokretnom imovinom.
5
Uslovi za ekonomski bonitet nepokretnosti su:
da nepokretnost na kojoj treba da bude stavljena hipoteka ima ekonomsku vrednost, odnosno
da postoji mogućnost da takva imovina bude unovčena,
da vrednost nepokretnosti na koju se stavlja hipoteka bude dovoljna ili veća od iznosa na koji
glasi kredit, uključujući i kamate, proviziju i troškove,
da urbanističkim planom nepokretnost nije predviđena za rušenje ili da ne podleže drugim
zakonskim obavezama, o čemu se dostavlja dokaz izdat od nadležnog organa,
da, izuzetno, ukoliko postoji ranije upisana hipoteka, odnosno drugi teret, vrednost
nepokretnosti bude veća od iznosa ranije upisanih hipoteka, a razlika da bude dovoljna ili
veća od datog kredita.
Za vrednost hipoteke najvažniji su:
1. namena nepokretnosti i lokacija,
2. starost i vrsta građevinskog objekta,
3. vrsta građevinskog materijala od koga je objekat izgrađen,
4. opremljenost objekta instalacijama,
5. udaljenost od javnih puteva, vodovodne i električne mreže i dr.
Vrednost nepokretnosti utvrđuje sudski veštak, a rešenje donosi sud. Zakonom o sudskim
taksama propisani su iznosi sudskih taksi u postupcima obezbeđenja kredita zasnivanjem
hipoteke. Iznos sudskih taksi utvrđuje se u zavisnosti od visine kredita. Maksimalni iznos takse
za zasnivanje hipoteke pred opštinskim sudom iznosi 50.000,00 dinara.
Kada dužnik dostavi banci dokaz o izvršenom upisu hipoteke u javnu knjigu, pristupa se
puštanju kredita u korišćenje, a kada dužnik izmiri sve obaveze prema banci, hipoteka se može
5
Vunjak, N., Finansijski menadžment, Ekonomski Fakultet Subotica, 2008
7
