UNIVERZITET U TRAVNIKU
PRAVNI FAKULTET
OPĆE PRAVO
UGOVOR O ZAKUPU
OBLIGACIONO PRAVO – POSEBNI DIO
Kandidat:
Mentor:
Hikmeta Bajraktarević 1835/14
Prof.dr.Senad Bajrić
Kiseljak, april, 2017.
2
SADRŽAJ
1.UVOD......................................................................................................................................3
2.UGOVOR O ZAKUPU..........................................................................................................4
2.1.POJAM UGOVORA.............................................................................................................4
2.1.1.HISTORIJSKI OSVRT......................................................................................................5
2.2.OBAVEZE ZAKUPODAVCA.............................................................................................6
2.3.OBAVEZE ZAKUPCA........................................................................................................9
3.ZAKLJUČAK.......................................................................................................................15
4.LITERATURA.....................................................................................................................16
5.DODATAK RADU...............................................................................................................17
5.1.PRIMJER UGOVORA O ZAKUPU..................................................................................17
4
2.UGOVOR O ZAKUPU
2.1.POJAM UGOVORA
Ugovor o zakupu je dvostran pravni posao (ugovor) kojim se jedna strana (zakupodavac)
obavezuje da drugoj strani (zakupcu) preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar ili
određeno imovinsko pravo, a zakupac se obavezuje da mi za to plaća naknadu i da mu po
isteku ugovora tu istu stvar ili pravo vrati. On je imenovan, konsensualan, neformalan ugovor,
dvostrano obavezen i teretan, ugovor sa trajnim izvršenjem prestacija, može biti zaključen i
kao ugovor
intuitu personae
.
1
Od pravila da je ugovor o zakupu neformalan ugovor odstupa se u slučajevima kad je predmet
zakupa nepokretna stvar (stan, poslovni prostor, zemljište) kada je po pravilu za njegovu
punovažnost potrebna pismena forma i gde su potpisi ugovornih strana ovjereni od strane
nadležnog državnog organa. U praksi se često dešava da se ovo pravilo ne poštuje pa naši
sudovi primjenjuju pravilo o konvalidaciji ništavog ugovora, da je punovažan ugovor o
zakupu nepokretnosti kome nedostaje zakonom određena forma u slučajevima kada su obje
ugovorne strane izvršile svoje ugovorne obaveze, što izričtio dopušta Zakon o obliganionim
odnosima u članu 73.
Bitni elementi ugovora o zakupu su
:
-
Nepotrošna stvar
(ili imovinsko pravo - kada se u stvari radi o ugovoru o licenci, koji
je i nastao iz ugovora o zakupu u savremenom pravu kada se javila potreba da i neka
imovinska prava budu predmet zakupnog odnosa, na primjer pravo upotrebe tuđeg
patenta ili žiga itd. za određenu naknadu), često se naziva i predmet ugovora, što nije
sasvim tačno.
-
Zakupnina
- iznos naknade koju zakupac duguje zakupodavcu za upotrebu zakupljene
stvari. Ugovor o zakupu je ništav ukoliko nisu određena ova dva elementa u samom
ugovoru. Što se tiče zakupnine ona mora biti makar odrediva.
2
Pored ova dva elementa u literaturi se kao bitan elemant često navodi i vrijeme trajanja
zakupnog odnosa. On može biti bitan element ako ugovorne strane tako odrede u samom
1
Obzirom na lična svojstva ugovornih strana).
2
Gams, A.,
Obligaciono pravo - posebni dio
, Treće izmijenjeno i dopunjeno izdanje, Savremena administracija,
Beograd, 2014.str.44
5
ugovoru, ali je punovažan i ugovor o zakupu u kome nije određeno vreme trajanja, jer tada
važi pravilo da je zakup zaključen na neodređeno vrijeme.
3
2.1.1.HISTORIJSKI OSVRT
Historijski razvoj ovog, kao uostalom i gotovo svih savremenih kontrakata,
neophodno je sagledati počev od kolijevke modernog prava uopšte, rimskog prava. Ugovor o
zakupu je u rimskom pravu bio poznat pod nazivom
locatio conductio
, dok je podjela na tri
oblika ovog ugovora djelo srednjovjekovnih pravnika:
1. locatio conductio rei (ugovor o zakupu),
2. locatio conductio operis (ugovor o djelu) i
3. locatio conductio operarum (ugovor o službi).
4
Nije lahko objasniti zašto su Rimljani upotrebljavali isti naziv (locatio conductio) za tri, danas
veoma različita ugovora. Možda je razlog bio u tome što je na čovjeka koji prodaje svoju
radnu snagu gledano kao na neku vrstu roba, dakle, na stvar, pa nije bilo razlike
između ugovora kojim se iznajmljuje tuđ alat, rob ili se iznajmljuje tuđa radna snaga.
Naša su interesovanja usmjerena na locatio conductio rei, ugovor o zakupu stvari kojim se
zakupodavac (locator) obavezuje da zakupcu (conductor) preda na upotrebu i korištenje
pokretnu ili nepokretnu stvar ili određeno pravo (ususfructus, superficies), a zakupac se
obavezuje da mu za to isplati predviđenu zakupninu (merces).
Kod ovog ugovora, zakupnina se plaćala u novcu, a ako je predmet zakupa poljoprivredno
zemljište, bilo je dopušteno platiti je i u naturi. Iako, po svom historijskom razvoju, locatio
conductio nikada nije imao tako važnu ulogu kao emptio venditio, ipak je riječ o ugovoru
poznatom od najstarijih vremena. Tako još u Hamurabijevom zakoniku, prvom u historiji
potpuno sačuvanom kodeksu koji vodi porijeklo iz drevne Mesopotamije, zapažamo prve
regule o zakupu:
„Ako je neko uzeo u zakup polje da ga obrađuje i ako se dokaže da na polju nije rodilo žito
zbog toga što ga nije dobro obrađivao, zakupac će vlasniku polja dati onoliko koliko je
rodilo kod susjeda.“
3
Gams, A.,
Obligaciono pravo - posebni dio
, Treće izmijenjeno i dopunjeno izdanje, Savremena administracija,
Beograd, 2014.str.45
4
Miladinović S.,
Ugovor o zakupu poslovnog prostora u odredbama Zakona o obligacionim odnosimaCrne
Gore
,Aktuelna pitanja savremenog zakonodavstva, Budvanski pravnički dani, Budva, 2010.str.217
