Hipoteka

UVOD

UVOD
Zahvaljujući stalnom prilagođavanju hipoteka je postala najrazvijeniji oblik založnog prava koji je do današnjih dana ne samo zadržao, nego i povećao svoj značaj. Svrha hipoteke je da osigura, ali i omogući izvršenje obaveze iz obligacionog odnosa koju dužnik nije dobrovoljno ispunio.

Zakon o stvarnim pravima je dopinieo razvijanju i unapređenju hipoteke, ali zbog specifičnih karakteristika i razlika ipak je prilikom normiranja trebalo odvojiti hipoteku od založnog prava na pokretnim stvarima i na potraživanjima i drugim pravima. Takvo normiranje zasigurno bi bilo preglednje i jasnije i smanjilo bi mogućnost eventualnih dilema.

Hipoteka sve više postaje jedan od osnovnih instrumenata osiguranja potraživanja, bilo da se radi o obezbeđenju povrata novčanih sredstava ili osiguranju drugih potraživanja čije je plaćanje ugovoreno u novcu. U ekonomskom smislu, hipoteka je posebno značajna zbog toga što obezbeđuje dobijanje kredita uz povoljnije kamatne stope, a to znači da je kapital jeftiniji i privreda konkurentnija. Ona omogu ćava dinamičan razvoj kreditnog tržišta i predstavlja instrument aktiviranja društvenog bogatstva.

Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). Hipoteka je povoljna i za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.

Hipoteka nastaje upisom u zemljišne knjige i zato imaocima hipoteke nude gotovo apsolutnu sigurnost. Problem predstavljaju neuknjižene nekretnine, koje dovode do nesigurnosti hipoteke. Takođe se zahteva potpuna i pouzdana dokumentacija o vlasništvu na nekretninama. Ali, javlja se i problem koji treba rešiti, a tiče se neadekvatnih zakona i javnih knjiga za evidenciju prava na nekretninama.
1. POJAM HIPOTEKE
Hipoteka je založno pravno nad nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Sadržinski se razlikuje od ručne zaloge naročito u toirie što hipotekarni poverilac (zalogoprimac) ne dobija državinu stvari. Državina ostaje i dalje kod hipotekarnog dužnika (zalogodavca) koji može nad stvari da vrši sva stojinska ovlašćenja, izuzev onih koja bi dovela u pitanje opstanak hipoteke. To je sasvim pojmljivo, pošto za uspostavljanje hipoteke pored pravnog osnova mora da se ostvari i način sticanja upis u zemljišne knjige. Važnost upisa je u tome što hipotekom opterećena nepokretna stvar može da prelazi u državinu, pa i u svojinu drugog lica različitog od hipotekarnog dužnika. To ne utiče na hipoteke i prava hipotekarnog poverioca.

• Pravni položaj hipotekarnog poverioca – Pošto hipotekarni poverilac nema državinu stvari, to je mahom dovoljno govoriti samo o njegovim pravima.
 Hipotekarni poverilac je ovlašćen da svoje pravo obezbeđeno hipotekom, po proteku roka za izvršenje obaveze, ostvari na predmetu hipoteke. Pre toga mora obezbediti sudsku presudu kojom se utvrđuje postojanje njegovog prava i dužnosti hipotekarnog dužnika. U izvršenju te presude može da se zahteva javna prodaja hipotekovane stvari putem suda. Sud će dozvoliti i odrediti javnu prodaju pod navedenim uslovima, nezavisno od toga ko je u tom momentu vlasnik nekretnine na kojoj postoji hipoteka ili njen držalac.
 Hipotekarni poverilac je ovlašćen da zahteva da se zabrani hipotekarskom dužniku ili drugom licu preduzimanje svih radnji koje ugrožavaju pravo hipotekarnog poverioca. On može da zahteva i da se predmet hipoteke oduzme od hipotekarnog dužnika i poveri drugom licu na rukovanje.
 Hipotekarni dužnik je ovlašćen da po izmirenju hipotekarnog poverioca traži brisanje hipoteke iz zemljišnih knjiga. Zato je hipotekar i poverilac dužan da da dozvolu za brisanje hipoteke pošto je ta saglasnost uslov brisanja.
• Pravni položaj hipotekarnog dužnika – I ovde se prenosno odnosi ono što je rečeno o pravnom položaju zalogodavca, tako da se upućuje na ta izlaganja.

Zalaganje nepokretnosti razlikuje se od ručne zaloge po tome što dužnik ne predaje stvar u državinu poveriocu. Hipotekovana nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika te on može stvar upotrebljavati i pribirati plodove sa nje, za vreme dok postoji založno pravo. Reč je o dragocenoj pogodnosti za dužnika kome je založena nepokretnost važan, a često i jedini izvor prihoda koji se kod ručne zaloge postiže posredstvom državine stvari, kod zalaganja nepokretnosti obezbeđuje se upisom u javne knjige. Treća lica koja žele da saznaju da li je nepokretnost opterećena hipotekom, mogu se o tome obavestiti uvidom u sadržinu javnih knjiga. Stoga je njihovo uredno vođenje od presudnog značaja za normalno funkcionisanje založnog prava na nepokretnim starima.
2. PRIBAVLJANJE HIPOTEKE

Hipoteka se stiče upisom u zemljišne knjige na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni poverilac i dužnik (ili treće lica koje zalaže nepokretnost za dužnika). Hipoteka se upisuje u teretni list zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan, što znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova na kome počiva.

Da bi se hipoteka mogla steći upisom u zemljišne knjige (uknjiženje) potrebni su sledeći uslovi:

• knjižni prethodnik;
• isprava za upis.

Potrebno je da je lice na čijoj nepokretnosti se zasniva hipoteka, upisano u zemljišne knjige kao sopstvenik. Hipoteka može nastati samo ako to lice izrečno izjavi u pismenom obliku (clausula intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom. Za upis u zemljišne knjige potrebna je zemljišno-knjižna isprava, koja mora da sadrži pravni osnov za uknjiženje. To je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti i neki drugi ugovor (ili testament, itd). Ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu. Potraživanje obezbeđeno hipotekom mora da bude određeno. Isprava treba da sadrži tačan opis zemljišno-knjižnog tela na kome se zasniva hipoteka.