Ugovor o prodaji nepokretnosti

Ugovor o prodaji nepokretnosti

UVOD

Svaku prodaju treba shvatiti kao kupoprodaju, jer se ni jedna prodaja ne može obaviti bez kupovine. Kupoprodaja se javlja kao posrednik između kupca i prodavca.  Za proces prodaje  nepokretnosti potrebno je da postoje nepokretnost, prodavac, kupac i naravno dobra volja i uslovi da se kuporodaja može obaviti.
Ugovor o prodaji predstavlja jedan od najznačajnijih ugovora u obligacijama.
Na ugovor o prodaji nepokretnosti shodno se primenjuju pravila o ugovoru o prodaji, ukoliko ne postoje posebna pravila koja se odnose na prodaju nepokretnih stvari, što je definisano zakonom o obligacionim odnosima. Bitno pravilo koje se odnosi  samo na nepokretne stvari jeste forma ugovora. Zakonom o obligacionim odnosima prema članu 455. ovog zakona definisano je da ugovor o prodaji nepokretnosati mora biti zaključen u pisanoj formi, dok se u suprotnom govori o njegovoj ništavnosti.
U ovom seminarskom radu ću govoriti o ugovoru o prodaji  nepokretnosti, bitnim elementima koji ga sačinjavaju, samoj formi ugovora, njegovom značaju, obavezama kupca i prodavca pre, tokom i  nakon zaključivanja ovog ugovora,  i na samom kraju prikazati primer ugovora o prodaji nepokretnosti.

1. Pojam i osobine ugovora o prodaji

Pod ugovorom o prodaji se podrazumeva takav ugovor, na osnovu kojeg se jedan ugovarač obavezuje da će drugom ugovaraču preneti pravo raspolaganja, odnosno preneti u vlasništvo određenu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a drugi ugovarač se obavezuje da plati cenu u novcu i da preuzme stvar. Dakle, može se reći da je ugovor o prodaji je saglasna izjava volja dve ugovorne strane kojom se jedna ugovorna stana – prodavac obavezuje da drugoj strani – kupac preda stvar koju prodaje, tako da kupac stekne prava raspolaganja, odnosno pravo svojine.
Dakle kod ugovora o prodaji (kupoprodaji) dogovorne strane su :
• prodavac i
• kupac.
Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.. Ovako je određen pojam ugovora o prodaji u članu 454. Zakona o obligacionim odnosima i ista pravila važe ne samo za prodaju u građanskom, već i za prodaju u privrednom, odnosno trgovačkom pravu. Ranije je pre stupanja na snagu Zakona o obligacionim odnosima, a na bazi Opštih uzansi za promet robom umesto termina “prodaja” korišćen termin “kupovina i prodaja robe” (koja potiče iz termina rimskog prava “emptio-venditio”).
Međutim oba ova termina, označaju isti pravni posao iz razloga što prodaja robe od strane prodavca podrazumeva kupovinu od strane kupca i obrnuto. Nema prodaje robe bez kupovine robe. U narodu, a i u ranijoj pravnoj regulativi, iz prodaje koja je podrazumevala i kupovinu, potekao je zajednički termin “kupoprodaja” koji se kao takav u poslovnoj praksi i dalje koristi. Zakonodavac je uzeo termin “ugovor o prodaji”, koji u sebi konzumira i kupovinu, jer kao što je istaknuto nema prodaje bez kupovine.

Na osnovu napred iznetog moglo bi se zaključiti da ugovor o prodaji predstavlja pravni posao kojim se obavezuje prodavac da će predati kupcu oređenu stvar u svojinu koju prodaje, a kojom kupac stiče pravo svojine uz isplatu prodavcu određene cene. Dakle, na osnovu ovog ugovora o prodaji razmenjuje se stvar (roba) za novac i po tome se isti ugovor razlikuje, od recimo drugog ugovora, kao na primer, ugovora o razmeni gde se razmenjuje roba za robu.

Ugovor o prodaji kojim ugovorne strane preuzimaju na sebe određene obaveze je dvostran, teretan i komutativni pravni posao. Ugovor o prodaji u privredi ima i neke posebnosti koje ga krase, kao što su: da se u ugovoru u privredi po pravilu, pojavljuju ugovorne strane koje su privredni subjekti (preduzeća, društva i dr. ), kao i fizička lica koja imaju svojstvo trgovca.