СЕМИНАРСКИ РАД ИЗ ПРЕДМЕТА: ГРАЂАНСКО
ПРАВО
ТЕМА: ПРАВО ГРАЂЕЊА
УВОД
Право грађења, као и друга сродна права, укључујући и право суперфицијарно, правно
одвајају зграду од земљишта, али за разлику од суперфицијарног права, које је само
ограничено стварно право на туђем земљишту, право грађења се може основати и на
сопственом земљишту, и што је још важније, оно се истовремено по закону сматра
некретнином, а зграда је његова припадност као да је оно земљиште. Према томе,
поништавањем атракцијске правне снаге права власништва на земљишту, право
грађења не укида принцип правног јединства некретнине. Право грађења и зграда,
наиме, чине неразлучиво правно јединство некретнине, чвршће него што је правно
јединство земљишта и зграде, јер док се зграда правно одваја од земљишта правом
грађења, нема правне основе, ни права које би могло правно раздвојити право грађења
изграду. Право грађења је истовремено правно неодвојиво од земљишта. Онај ко по
било којој правној основи стекне право својине на земљиште оптерећено правом
грађења, стекао га је с тим оптерећењем, ако законом није друкчије одређено. На
другом мјесту изложене су претпоставке, функције и природа права грађења те
оснивање и стицање права грађења.
Овдје се, уз општи преглед права грађења, посебно
обрађује његово трајање и престанак
, односно : правне претпоставке и правне
посљедице престанка права грађења.
Склапањем правног посла, као и правоснажном судском одлуком о оснивању права
грађења конституишу се права и обавезе између страна обвезноправног односа. Право
грађења, стиче се тек двоструким уписом у земљишну књигу, на основу правног посла
или судске одлуке. Овај упис има, дакле, конститутиван учинак јер до уписа постоје
права и обавезе из обвезноправног односа, а од уписа права и обавезе из
стварноправног односа. Упис у земљишну књигу дjелује од тренутка подношења
захтjева земљишнокњижном суду. На земљишту које није уписано у земљишне књиге
право грађења оснива се полагањем у суду овjерене исправе којом власник некретнине
допушта у књижбу. Двоструким уписом у земљишну књигу истовремено се уписује
право грађења као стварно право које оптерећује нечије земљиште, а као самостална
некретнина, у правном смислу, у посебну земљишну књигу насљедног права грађења,
односно у новоосновани земљишнокњижни уложак. Као што се право грађења стиче и
његов садржај преиначује двоструким уписом у земљишну књигу, на основу правног
посла, оно се и преноси уписом у земљишне књиге, а престаје брисањем из земљишне
књиге на основу законом прописане исправе и судске одлуке о утврђењу да је
наступила правна претпоставка његовог престанка. Особито се истиче предност
хипотекарног залагања права грађења, односно насљеднога права грађења, ради
осигурања кредита за стамбену и другу изградњу. Зато се у овом раду стављају у фокус
трајање ,правне претпоставке и правни учинци престанка права грађења, нарочито с
обзиром на хипотекарно право које га оптерећује.
Симонетти, П., Претпоставке, функције и природа права грађења (1998).
Симонетти, П., Оснивање права грађења, (1999).
4
1. ОПШТИ ПРЕГЛЕД УСТАНОВЕ ПРАВА ГРАЂЕЊА
Установе права грађења, суперфицијарног права и сродних права обликоване су
током 20. вијека у готово свим савременим европским правима
. Будући да се
установа права грађења угледа на аустријско право грађења и да је аналогна
установа још потпуније уређена у правном извору немачког насљеднога права
грађења, ове дијве правне установе се излажу под заједничким називом право
грађења с мјестимичним освртима на установу талијанскога суперфицијарног права
(diritto di superficie). Различите правне установе које овлашћују титулара да има
сопствену зграду на туђем земљишту у другим европским земљама могуће је
сврстати у две групе: а) право грађења и суперфицијарно право и сродна права у
државама с приватноправним уређењем и б) сада већ историјски право коришћења
грађевинског земљишта у социјалистичком (државном) власништву у бившим
социјалистичким државама. У ту групу спада и право коришћења на земљишту у
друштвеној својини у ФНРЈ / СФРЈ које је исцрпно обрађено у другим радовима
.
Право грађења је ограничено стварно право на нечијем земљишту које овлашћује
својега носиоца да на површини њиме оптерећеног земљишта или испод ње има
сопствену зграду, а власник земљишта је дужан то трпјети.
Синтагма «нечије земљиште» с једне стране сугерише да се право грађења,
argumentum a contrario, не може основати на земљишту које није у нечијем
власништву. На земљишту које је опште добро, односно јавно добро у општој
употреби не може се основати право грађења, као ниједно друго стварно право ако
за јавно добро у општој употреби није што друго законом прописано.
На тим добрима се под одређеним условима може основати концесионо право које
одваја земљиште и зграду или другу грађевину док концесија траје
. С друге стране,
право грађења не мора оптерећивати само туђе земљиште јер се оно може основати
и у корист власника земљишта или на њега пренијети правним послом или
насљеђивањем, битно је да је земљиште у «нечијем власништву ». Закон прописује:
«Власник земљишта може бити носилац права грађењана своме земљишту».
Објекат права грађења може бити не само површина земљишта него и подземље.
Према томе могуће је конституисати право грађења на површини земљишта у
корист једне особе, испод површине земљишта у корист друге, или једно и друго, у
корист исте особе па и у корист власника земљишта, али и тада се конституишу
посве самосталне некретнине које се као такве и уписују у новоосновани
земљишнокњижни уложак јер је право грађења «у правном погледу изједначено с
некретнином». Држимо да се право грађења може основати и испод површине
земљишта које је по својој намјени јавно добро у општој употреби ако се тиме не
угрожава намјена тога земљишта одређена одговарајућим просторним планом.
Симонетти, П., Права на грађевинском земљишту (1945-2007).
Симонетти, П., Право коришћења на грађевинском земљишту у друштвеном власништву,
Информатор, Загреб, 1985.
Симонетти, П., Права на грађевинском земљишту (1945-2007).
5
грађења и суперфицијарно право раздвајају правни монолит земљишта и зграде као
двије потпуно самосталне некретнине – два објекта права власништва. Оба права
неутрализују привлачну правну снагу земљишта, па се зграда in statu nascendi од
„камена темељца“ правно одваја од земљишта. Темељна разлика између те двије
правне установе јест што право грађења преузима улогу земљишта (права својине
на земљиште) као „правно земљиште“, како кажу њемачки правници, па је зграда
прираштај „отјеловљеног“ или „поствареног“ права грађења, као да је оно
земљиште, док се суперфицијарно право исцрпљује неутрализацијом атракцијске
правне везе између земљишта и зграде.
По суперфицијарном правном систему зграда без земљишта је предмет
суперфицијарног власништва (la proprietà superficiaria, art. 952-955. CC-a). Зграда је
некретнина која је правно одвојена од земљишта суперфицијарним правом. Она
није припадност тога права већ посве правно аутономна некретнина на површини
или испод површине земљишта (објекат права власништва суперфицијара, la
proprietà superficiaria). Суперфицијарно право поништавајући атракцијску снагу
права власништва земљишта, дакле, не преузима његову улогу, попут њемачког и
аустријскога права грађења. Тоз начи да суперфицијарно право дерогира
правилоsuperficies solo cedit, док га право грађења афирмише тако што само
преузима улогу земљишта. Зграда је његова припадност као да је оно земљиште и то
без изузетка, јер се зграда ни по којој правној основи или праву не може одвојити од
права грађења док оно постоји – траје.
2. ТРАЈАЊЕ ПРАВА ГРАЂЕЊА
О трајању права грађења постоје различита рјешења у компарираним правним
системима. Тако је аустријски Закон о праву грађења (1912.) прописао да се то
право не може основати на вријеме дуже од 80 година, јер би тиме наводно
оживјела феудална установа подјељеног власништва, али ни на вријеме краће од 30
година, да се не би битно угрозили интереси носиоца права грађења. Новелом од 25.
априла 1990. године аустријскога Закона о праву грађења одређена је, међутим,
доња граница од 10 година, а горња од сто година (БГБл 258.). Унутар тих граница
оснивач и носилац права грађења могу уговором (роком) ограничити трајање права
грађења. По аустријском и њемачком праву
, право грађења се не може ограничити
раскидним условом јер би то слабило извјесност његовог трајања која је неопходна
управном промету ради правне сигурности особито у случају хипотекарног
залагања.
Њемачко право до 1950. године није познавало законска ограничења трајања
насљедног права грађења. Његово трајање у сваком конкретном случају било је
препуштено слободној погодби учесника правног посла о оснивању или преинаци
права грађења. Захваљујући све већој потражњи неизграђених грађевинских
честица, а мањој понуди због ограничених површина неизграђених грађевинских
земљишта намјењених и уређених за изградњу зграда, у пракси се вријеме трајања
насљедног права грађења стално скраћивао уговорима о његовом оснивању.
Реагујући на ту појаву, а ради заштите носиоца права грађења, који по правилу има
слабији положај од власника земљишта, посебни Закон о становима (1950.)
4. става 1. аустријског Закона и 11. става 1. њемачке Уредбе.
7
