ТЕМА: Менаџмент развоја приватног објекта за смештај старих лица

и пензионера

Семинарски рад из предмета: ПРОСТОРНО УРЕЂЕЊЕ НЕКРЕТНИНА

Менаџмент развоја приватног објекта за смештај старих лица и пензионера

Београд 2013

Садржај:

1. УВОД...............................................................................................................................

2 . РАЗВОЈ ОБЈЕКТА........................................................................................................

2.1.Урбанистички, правни и економски услови..............................................................

2.2.Законска регулатива.....................................................................................................

2.3.Локација и подаци везани за парцелу.........................................................................

2.4.Шта предходи локацијској и грађевинској дозволи..................................................
2.5.Локацијска дозвола.......................................................................................................

10
11

2.6.Грађевинска дозвола....................................................................................................

2.7.Употребна дозвола.......................................................................................................

3. ПРОЦЕСНИ АЛГОРИТМИ ОД ИДЕЈЕ ДО УПОТРЕБНЕ ДОЗВОЛЕ...................

4. ВРЕМЕНСКИ (ТЕРМИНСКИ) АЛГОРИТМИ...........................................................

5. ЗАКЉУЧАК....................................................................................................................

Литература...........................................................................................................................

Менаџмент развоја приватног објекта за смештај старих лица и пензионера

2. РАЗВОЈ ОБЈЕКТА

             За почетак било ког посла је потребно имати идеју. Када се та идеја разради
крећемо   корак   по   корак   у   реализацију   идеје   и   плана.   Пре   саме   изградње   објекта
потребно је да пронађемо инвестотора који ће финансирати изградњу уколико немамо
сопствене изворе финансирања. Када смо дошли до финансијских средстава можемо
приступити   поступку   добијања   потребних   дозвола   за   градњу   и   коришћење   и
обезбеђивање потребног кадра за функционисање.
       Што се тиче изградње и потребног техничко-технолошког уређења и опреме (ван
медицинског дела) објекат треба да буде урађен на нивоу хотела са четири звездице,
што   подразумева   квалитетну   услугу   и   задовољавајући   конфор   за   кориснике.
Навешћемо неке од услова које подразумева оваква категоризација објекта. Наткривен
приступ за возила и главни улаз за госте са улазом за инвалиде, посебни пултови за
прихват гостију (рецепција, портирница и пртљаг), ресторан сала капацитета мин.60%
столица у односу на број лежаја, лифт за кориснике и теретни лифт,

централно грејање

или грејање на гас и централна климатизација, заједничке просторије за кориснике, ТВ
апарат   плус   кабловска   и   интернет   конекција   у   свакој   соби,   минимална   површина
једнокреветне   собе   12m²,   двокреветне   15m²,   минимална   површина   купатила   4m²,
најмање   четири   апартмана,   оставе   за   спремачице   на   сваком   спрату,   просторија   за
лекарске   интервенције   (обзиром   на   намену   објекат   мора   имати   део   предвиђен   за
пружање медицинске помоћи), соба за одмор особља. Планирано је да у  оквиру дома
постоји библиотека, биоскопска сала, мала концертна дворана,  простор за  креативне
радионице, сликарски атеље, сала за физикалну терапију, расадник, башта (уколико
станари желе да се посвете гајењу поврћа или воћа), терен за боћање, тениски терен,
све што би могло да се смести на површини од око 1-2hа, а да буде осмишљено као
одмаралиште, место где ће корисници волети да бораве и бити срећни.

2.1.Урбанистички , правни и економски услови за развој непокретности

Приликом разраде позиционирања једног или више објеката за сврху прихвата

пензионера   и   старих   особа   дошло   се   до   закључка   да   су   основни   елементи,
функционисања   тржишних   принципа   као   и   просторног   планирања   кључни   за
одређивање локације, односно, положаја дома за пензионере и стара лица, у односу на
окружење.

Подручје града Београда (изузев централних општина од укупно 16) и његове

суседне   општине   у   ближем   окружењу   представљају,   најквалитетније   решење   за
позиционирање и валоризацију објекта овакве врсте.
       Ако се узме у обзир да су неке од централних београдских општина демографски
најстарије у Србији што је значајан извор тражње (Београд чини више од четвртине
укупног   становништва   Србије),   преко   података   о   висини   стандарда   грађана
(потенцијалних   корисника   и   њихових   породица)   који   је   опет   највећи   у   Београду
подразумева се да су обе циљне групе на једном месту. До ових информација долазимо
путем Републичког завода за статистику где се јасно може видети број становника,
новорођених , умрлих, из којих видимо да нам је природни прираштај у минусу, тачније
да на сваку новорођену бебу умре 4,9 људи.  Такође је релевантно да корисници не би
били далеко од свог досадашњег окружења, а породици би било лакше да буде стално у
контакту   обзиром   на   непосредну   близину.   Свакако,   значајну   улогу   имају   и   главни
путни   правци,   друмски   и   железнички   који,   уз   аеродром,   све   пролазе   кроз   Београд,
затим   развијена   и   разграната   мрежа   здравствених   центара   (од   домова   здравља   до
института)   које   су   значајан   комплементарни   фактор,   могућност   задовољавања   свих

Менаџмент развоја приватног објекта за смештај старих лица и пензионера

других потреба, социјалних, културолошких и осталих које се могу организовати ван
установе.

Као потенцијални пример или идеју можемо узети простор од Београда ка Новом

Саду.   Објекат   може   бити   лоциран   поред   Дунава   од   Чортановаца   до   Бешке   или   у
сремској равници на правцу ка Пазови, Инђији и даље ка Сремској Каменици или на
правцу Добановци, Шимановци, Рума ка Сремској Митровици. Уочљиво је да поред
Београда   овај   простор   има   још   значајаних   извора   тражње   (Нови   Сад   и   Сремска
Митровица) што је додатна конпаративна предност. Мрежа здравствених установа је
просторно и квалитативно усаглашена потребама потенцијалних корисника. Одлична
локална и регионална саобраћајна повезаност је додатни квалитет. Позиција аеродрома
омогућава   посете   из   иностранства   што,   уз   смештајне   капацитете   у   окружењу,
представља   могућност   квалитетне   посете   инопензионерима   који   су   такође   показали
интересовање   за   смештај   и   боравак.   Природно   и   културно-историско   залеђе   које   је
оличено у Дунаву и Фрушкој Гори са манастирима, као и великим градским центрима у
окружењу, идеално је за организацију слободног времена и надградњу.

Могућност ангажовања квалитетне локалне радне снаге под повољним условима

може осетно да умањи трошкове пословања. Локација, односно земљиште за изградњу
објекта     може   се   обезбедити   закупом   градског   грађевинског   земљишта   по   за   то,
предвиђеним прописима или куповином.
  Уколико се одлучимо за валоризацију локација на подручју Београда и околних
градова, које су ГУП-ом предвђене за овакве или сличне намене, земљиште можемо
обезбедити плаћањем потребних закупнина и накнада. Обзиром да је подручје града
Београда највеће и најинтересантније за нашу анализу даћемо преглед услова који важе
за Град Београд. Финансијска средства која треба издвојити за ову намену утврђена су
Одлуком   о   критеријумима   и   мерилима   за   утврђивање   закупнине   и   накнаде   за
уређивање грађевинског земљишта коју је донела скупштина Града Београда. Одлуком
је предвиђено да накнаду плаћа лице које је добило земљиште у закуп, лице које има
право коришћења земљишта, право градења, промену намене, изградњу привременог
објекта   као   и   власници   објеката   изграђених   без   грађевинске   дозволе.   Накнада   се
обрачунава   по  m²   корисне   површине   објекта.   Уређивање   грађевинског   земљишта
обухвата   трошкове   припремања   (истражни   радови,   израда   планске   и   пројектне
документације,   решавање   имовинско-правних   послова,   расељавање,   рушење)   и
опремања   (израда   објеката   и   мреже   водоснабдевања,   канализације,   саобрацајних
површина.).   Ова   накнада,   по   одлуци,   не   обухвата   трошкове   секундарне
инфраструктуре: електродистрибуције, гасификације, топлификације (вода и грејање),
телекомуникације. У складу са одлуком градско подручје је подељено на пет зона и
установљено је шест могућих намена за коришћење земљишта.

За нашу процену смо предпоставили да се објекат налази у четвртој зони и да је

намена земљишта пословно-услужног карактера (комерцијална делатност) што је и
најоптималније.
Накнада за уређивање грађевинског земљишта би износила 13.934

динара по m²

корисне површине објекта. За потребе објекта предвиђа се oкo 2 hа површине ван
урбаних целина. Када се томе додају трошкови опремања локације и повезивање са
примарном инфраструктуром дође се отприлике на приближан износ ономе који је
предвиђен одлуком коју је донео Град Београд, што значи да за објекат од око 3000 m²
треба издвојити 42.000.000 дин односно око 380.000€.

Елементи за процену вредности

грађевинског објекта овквог типа, уз земљиште, су:

Одлука о мерилима за утврђивање накнаде за уређење грађевинског земљишта - Сл. лист града

Београда", бр. 60/2009, 6/2010, 16/2010, 41/2010,45/2010, 18/2011, 54/2011, 17/2012, 42/2012 i 65/2012