Time sharing u hotelskoj industriji

UVOD
Time – sharing predstavlja novinu na turističkom tržištu. Sama koncepcija kao i njegove osobine značajno utiču na činjenicu da on predstavlja ozbiljnog konkurenta nekim od oblika klasičnog turističkog poslovanja. Pod pojmom time sharinga podrazumijevamo prodaju vremena korišćenja turističkog objekta podeljenog na tzv. vremenske jedinice – time sharing intervale. Način realizacije time sharing-a kao i mogućnost unovčavanja turističkih kapaciteta osnovni su argumenti za kvalifikaciju ugovora o time sharing-u kao jednog od oblika ulaganja sredstava u turizam.

POJAM I DEFINICIJA TIME-SHARING
Time – sharing je nastao kao rezultat prilagođavanja ponude onim zahtjevima turističke tražnje koji su je udaljavali od klasičnog i tradicionalnog boravka pansionskog tipa. Predstavlja novi konceptu u industriji odmora i prvi put se pojavljuje u Evropi.
Holloway, jedan od najpoznatijih autora iz oblasti poslovanja u turizmu, određuje timesharing kao šemu po kojoj se jedan apartman, vila. brod ili kuća za odmor prodaje nekolicini suvlasnika od kojih svaki tom kupovinom stiče pravo korišćenja smeštaja za određeni period u toku godine – od jedne do nekoliko nedelja – s tim da se ukupan period precizira ugovorom i može biti 5, 10, 20, 30 ili više godina. Osnovna cijena smeštaja zavisi od dužine vrijemena na koji je kupljen, ali i od doba godine. To znači da je nedelju dana npr. u julu ili avgustu znatno skuplja nego u drugim mesecima (letnji turistički centri), i obrnuto u zimskim turističkim centrima.
Kupovinom vrijemenskih deonica se stiče vlasništvo, odnosno suvlasništvo nad odgovarajućim smiještajem. Upravljanje takvim objektima vrši se kroz neku od akcionarskih formi. Postoji i varijanta timesharing-a kada kupac samo zakupljuje smiještaj, odnosno stiče pravo njegovog korišćenja na opisani način. Tada je upravljanje u nadležnosti investitora kao vlasnika objekta, koji to najčešće prenosi na neku kompaniju za menadžment.
Holloway navodi da je primena time – sharinga počela 1965.godine u jednom skijaškom centru u francuskim Alpima, mada je lanac švajcarskih hotela Ring Hotel i par godina pre toga započeo sa ovim konceptom. U Švajcarskoj i Francuskoj su izgrađeni objekti za komercijalno iskorišćavanje na time – share osnovi: prodaje se ne samo prostor za odmor, nego i vrijeme podeljeno na 52 sedmice u godini, tzv. vremenske jedinice ili deonice (time-share interval).
Raznovrsni oblici time-sharinga se u SAD-u javljaju u prvo polovini 70-ih godina. Tamošnji koncept vezan je za kondominijume, tj. apartmanske hotele i finansiranje njihove izgradnje. Riječ je o tome da se pri izgradnji novog hotela grade i apartmani, turistička naselja i sadržaji kao što su igrališta za golf, tenis, bazen, restoran i sl. Suština finansiranja takvih kompleksa je da se smiještaj uz hotel iznajmljuje vlasnicima na određeno vijreme, a da preostali deo vrijemena ti apartmani služe za prodaju turistima.
Prodajom pojedincima obezbeđuju se investiciona sredstva za ceo kompleks – investitor i ne počinje gradnju dok nije prodao sve predviđene objekte, a kupci plaćaju sve takse i snose i troškove infrastrukture – postaju suinvestitori ( dobijaju vlasništvo nad smeštajem i sa nosiocem cijelog posla dele profit, koji je ostvaren prodajom smeštaja turistima u vrijeme kada ga oni ne koriste). Investiror na taj način dobija dodatne smeštajne kapacitete uz hotel, obezbeđuje njihov plasman i vodi računa o celom naselju, pri čemu je on taj koji snosi troškove održavanja naselja.
U razvijenim turističkim zemljama time-share koncept ima veliki broj pristalica. Oko milion ljudi su vlasnici ovakvih vremenskih deonica, od čega samo u SAD oko 600.000 u oko 1000 timesharing centara. U Evropi, SAD, Australiji i Japanu postoje i nacionalna udruženja i interesne grupe, međunarodne organizacije koje su međusobno udružene u jedan sistem – svijetski lanac apartmanskih naselja u najznačajnijim turističkim centrima.
Međunarodne organizacije omogućavaju vlasnicima da razmenjuju svoje vremenske zakupe i tako obiđu ceo svijet i borave u mnogim turističkim destinacijama bez ikakvih novih ulaganja. Najpoznatije organizacije takve vrste su RCI (Resort Condiminiums International) i II (Interval International), i one danas u svojim poslovima imaju obuhvaćen najveći deo timesharing centara i pomenute razmjere po ovom osnovu ( RCI operiše sa 1200 od ukupno 2000 timesharing centara u svetu).
Uz određenu nadoknadu ove kompanije rade kao čisti posrednici, specijalizovani za razmjenu boravka u celom svijetu. Obezbeđen je odgovarajući standard apartmana i kvalitet sadržaja u centrima, a kompjuterski informativni sistem čine razmenu brzom i uspešnom. Time-sharing doprinosi porastu međunarodnog i domaćeg turističkog prometa.
U jugoslovenskom pravu time sharing sistem pružanja turističkih usluga je ozbiljnije zaživeo tek nakon donošenja Zakona o pravu vremenskog korišćenja turističkih objekata iz 1986. g. Kvalitet usvojenog teksta, kao i nepripremljenost domaće ponude i tražnje na ovakav vid poslovanja i ovakav vid provođenja godišnjeg odmora, bili su od velikog uticaja na dalji život time sharing sistema na jugoslovenskom prostom. Veliki broj imperativnih odredbi i značajna ograničenja autonomiji ugovornih strana dodeljivala su ovom Zakonu sličnu sudbinu kao i zakonskim tekstovima kojima se želela urediti saradnja sa inostranim partnerima na polju ulaganja kapitala.
Pomenute slabosti zakona koji su donošeni u uslovima apsolutnog odsustva tržišnih pokazatelja uspešnosti poslovanja i izrazite supremacije društvene svojine, bilo je neophodno otkloniti, ali ne novim zakonskim izmjenama već jednom radikalnom novinom u samom privrednom sistemu. Mišljenja smo da je dalja sudbina ‘Zakona o pravu vremenskog korišćenja turističkih objekata’ iz 1986 g. trebala biti vezana za promjene koje su se desile u oblasti ekonomskih odnosa sa inostranim partnerima, posebno u dijelu stranih ulaganja, uz postepeno prilagođavanje zakonskog teksta i njegovu liberalizaciju.
Zamjena instituta prava vremenskog korišćenja turističkog objekta institutom dugoročnog zakupa, kako je to predviđeno u Zakonu o izmenama i dopunama ‘Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima’ iz 1990 g, opterećeno je neadekvatnošću i nepoznavanjem pravne prirode ovog instituta. Ugovor o pravu vrijemenskog korišćenja turističkog objekta posjeduje izvjesne specifičnosti koje ne opravdavaju pozajmljivanje pravne prirode od nekog drugog ugovora.