Finansijski instrumenti na hipotekarnom tržištu

1. UVOD

Razvijenost finansijskog sistema jedne države može se pratiti preko razvijenosti njegovih najvažnijih elemenata – finansijskih tržišta, finansijskih institucija i finansijskih instrumenata. Hipotekarno tržište u razvijenim finansijskim sistemima svojim obimom i stabilnošću predstavlja jedan od najznačajnijih segmenata finansijskog tržišta.

U ovom radu obradjeno je hipotekarno tržište uopšteno, njegova osnovna obilježja, kao i modeli hipotekarnog tržišta – američki model (sa razvijenim sekundarnim hipotekarnim tržištem) i evropski model (sa prisustvom poslovnih banaka i štedno-kreditnih organizacija).

U sklopu toga obrađene su i vrste hipotekarnog tržišta. Primarno hipotekarno tržište svodi se na kreiranje bankarske aktive tj. na proces odobravanja hipotekarnih kredita i to predstavlja uvijek prvu fazu razvoja hipotekarnog tržišta. Ovaj dio finansijskog tržišta se odnosi na hipotekarne kredite i primarne hipotekarne obveznice. Faza koja slijedi svodi se na kreiranje sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita tj. na proces refinansiranja ili obnavljanja finansijskog potencijala. U toj fazi se, drugim riječima, kreiraju pozicije u bankarskoj pasivi, tj. uspostavljanju dodatnih izvora finansiranja hipotekarnih kredita.

Potom, obrađena je sekjuritizacija na hipotekarnom tržištu, njena definicija kao i uzrok njenog nastanka, zatim osnovni preduslovi za uspješnu sekjuritizaciju, prednosti sekjuritizacije kao i perspektiva procesa sekjuritizacije na hipotekarnom tržištu.

I na kraju dat je pregled finansijskih instrumenata hipotekarnog tržišta. U okviru toga obrađeni su finansijski instrumenti na primarnom hipotekarnom tržištu (hipotekarni krediti i hipotekarne obveznice) i finansijski instrumenti na sekundarnom hipotekarnom tržištu (hipotekarne založnice, hipotekarne uputnice i derivatne hipotekarne obveznice).

2. OSNOVNA OBILJEŽJA I MODELI HIPOTEKARNOG TRŽIŠTA

Hipotekarno tržište ima posebnu važnost za ukupan privredni razvoj jedne nacionalne ekonomije. Putem hipotekarnog tržišta obezbjeđuju se privredni razvoj, veća zaposlenost, veća investiciona aktivnost i veća stabilnost cijena u nacionalnoj ekonomiji. Generalno posmatrano može se govoriti o više modela organizovanja hipotekarnog tržišta. Praktična iskustva visoko razvijenih zemalja su u prvi plan istakla dva modela hipotekarnog tržišta: američki model i evropski model.
2.1. OSNOVNA OBILJEŽJA HIPOTEKARNOG TRŽIŠTA

Hipotekarno tržište (engl. mortgage market, njem. Hypotekenmarket) je sekundarno tržište na kojem se trguje potraživanjima osiguranim hipotekama. Hipoteka predstavlja stvarno pravo koje omogućava povjeriocu da naplati svoje potraživanje prinudnom prodajom nekretnine (nepokretnosti) ukoliko dužnik ne izmiri svoje kreditne obaveze o roku njihovog dospjeća. Hipoteka se može steći jedino upisom založnog prava u javne knjige. Ukoliko su dvije ili više hipoteka konstituisane nad istom nekretninom, tada prvenstvo naplate ima povjerilac u čiju korist je prvo konstituisana hipoteka. Predmet hipoteke može biti nepokretna imovina fizičkih i pravnih lica i to bez obzira na oblik svojine (državna, privatna, akcionarska, mješovita).

Pojam, pravna priroda, postupak uspostavljanja i postupak aktiviranja hipoteke regulisani su Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa i Zakonom o izvršnom postupku.

Hipoteka se može konstituisati na:
1. zemljište (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgrađeno i izgrađeno građevinsko zemljište),
2. građevinske objekte trajnog karaktera kao i instalacije koje su u njima ugrađene, kao što su:
– zgrade,
– stanovi (kao posebni dijelovi zgrade),
– porodične stambene zgrade,
– kuće za stanovanje zemljoradnika,
– zgrade za odmor i oporavak (vile i vikendice),
– poslovne prostorije, odnosno lokali,
– objekti društvenog standarda (odmarališta, stanovi i dr.),
– ekonomske zgrade (fabrike i pomoćne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini, skladišta i ostali prateći objekti, ugrađena oprema, proizvodne hale i dr.),
– privredne zgrade zemljoradnika,
– garaže,
– drugi građevinski objekti, odnosno nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasništvo dužnika i koje su u prometu.