Tržište nekretnina u Srbiji

Uvod

Razvoj i napredak Srbije u najvećoj meri zavisi od investicija koje su vezane za obavljanje dugoročne delatnosti. Najčešći dosadašnji oblik investiranja ostvarivao se kroz privatizaciju i „greenfield“ projekte, s tim što je u velikom broju slučajeva privatizacije cilj bila upravo nepokretna imovina koju subjekat privatizacije poseduje i koja u kasnijoj fazi često predstavlja temelj za „greenfield“ ili sve češće „greyfield“ i „brownfield“ projekte.
Imajući u vidu da je cena zemljišta u Srbiji još uvek niska, kao i cena radne snage, veliki broj investitora ulaže u ovu granu privrede, u tržište nekretnina, koje su do skora bile najprofitabilniji resor u Srbiji. Tržište nekretnina u društvima u tranziciji je, bez sumnje, jedan od važnih pokazatelja stvarne liberalizacije njihove nasleđene ekonomije. Pravo slobodne kupovine i prodaje nekretnina je svakako jedan od stubova svakog demokratskog društva. Uređeno tržište nekretnina , pretvara aktivu u kapital. kako izgleda is a čime raspolaže tržište nekretnina u Srbiji, govore naredni redovi ovog rada.

Za tržište nekretnina se može reći da se sastoji od većeg broja odvojenih tržišta koja se razlikuju s obzirom na prostorni ili geografski položaj nekretnine i vrstu nekretnine. S obzirom da je svaka pojedina nekretnina jedinstvena celina koja se nalazi na jednoj jedinstvenoj lokaciji potrebno je svaku od njih tretirati kao potpuno zasebnu i neponovljivu.

Osobenosti na tržištu nekretnina

Tržište nekretnina se u mnogome razlikuje od ostalih, postojećih tržišta, i to zbog sledećih činilaca i faktora:

• specifičnog odnosa ljudi prema nekretninama, socijalnog standarda, navika ljudi, prestiža i drugih društvenih faktora,
• ekonomskog razvoja i trendova, uključujući vrednost nekretnina,
• zakonskih rešenja i uticaja države na ovaj segment tržišta,
• lokacije nekretnine i prostornih ograničenja na određenoj lokaciji.

Nadalje, odnos ljudi prema nekretninama obično se posmatra kroz tri zasebna i odvojena aspekta:

• lično osećanje,
• očekivanje i
• psihološke dobiti.

Kada se govori o ličnim osećanjima koje ljudi gaje prema nekretninama uvek je na prvom mestu pojam vlasništva koji ljudima daje osećaj sigurnosti, ličnog statusa i dobrog ulaganja. Sa obzirom da naši zakoni vuku korene iz Rimskog prava i Dušanovog zakonika, pravo na vlasništvo je neprikosnoveno. Očekivanja kontinuiranog rasta cena i dalje su vrlo snažan motiv za kupovinu nekretnina, mada se kroz istoriju mnogo puta pokazalo da to uopšte nije tako pouzdan način za uvećanje kapitala. Psihološka dobit još uvek dominira kod velikog broja ljudi pri donošenju odluke o kupovini kuće. Takođe je poznat i izražen fenomen da stanovanje i posedovanje nekretnina u pojedinim elitnim kvartovima pojedinih gradova predstavlja i određeni statusni simbol.
Ekonomski razvoj društva, privredni rast i drugi ekonomski parametri, koji se eksplicitno mogu izraziti kroz bruto nacionalni dohodak u jednoj državi i platežnu moć stanovništva, utiču i na vrednost nekretnina u toj državi. Vrednost nekretnina obično je vrlo velika, što znači da se ova vrsta transakcija uglavnom zasniva na raznim vrstama zaduživanja i drugim vrlo složenim oblicima zatvaranja finansijskih konstrukcija.

Iz tog razloga i važnost finansijskih institucija, zakonodavstva, tržišta kapitala, fiskalne i monetarne politike znatno je veća no na bilo kojem drugom tržištu roba ili usluga. Kada se govori o vrednosti nekretnina, procena je da se 48.8% sveukupnog svetskog bogatstva nalazi u nekretninama.
Uticaj države na tržište nekretnina je izrazito prisutan u svakom društvu. On se ogleda kroz poreski sistem, plansku, urbanističku i građevinsku regulativu, te brojne zakonske akte koji se odnose na način upotrebe nekretnina i trgovanja njima. Veliki uticaj države čini da svaki potez na tržištu nekretnina zahteva brojne i složene dodatne analize. U engleskoj i američkoj literaturi često se za pojam nepokretnosti koristi izraz real estate, koji ima mnogo šire značenje od samog pojma nepokretnosti, i moglo bi se svrstati u izraz imovina. Razlaganjem termina real estate, da bi podrobnije objasnili ovaj pojam, dolazimo do zaključka da ono podrazumeva i:

• stvar u fizičkom smislu, odnosno nekretninu kao što je zemljište, kuća ili neka druga nepokretnost sa svojim fizičkim svojstvima,
• čitav set prava koja mogu biti na određenoj nepokretnosti, kao što je pravo posedovanja, zakupa, lizinga, određena ograničenja raspolaganja i druga stvarna i obligaciona prava,
• čitav niz profesionalnih ili biznis orjentisanih aktivnosti koji pokreću cele industrijske grane, proizvodnje i izgradnje nepokretnosti, uređenje prostora i projektovanje nepokretnosti, prodaja i posredovanje u prodaji nepokretnosti, oglašavanje, izdavanje i druge delatnosti koje su vezane za nekretnine.

Otuda je tržište nepokretnosti veoma kompleksna i široka oblast gde se realizuje veliki deo bruto nacionalnog dohotka u određenom društvu.

Način sticanja imovine

Svojina se stiče na dva načina i to originarni i derivativni način sticanja. Originarni način sticanja podrazumeva sticanje prava svojine od nevlasnika, dok derivativni način sticanja prava svojine znači da se pravo svojine pribavlja od vlasnika, odnosno ugovorom. Ugovorom ili nekim drugim pravnim poslom vrši se pravo prometa, prenosi se pravo između ugovornih strana. Ugovor je stvarni pravni odnos između određenih strana. Postoje dva uslova za sticanje svojine i to:

• pravni osnov i
• način sticanja.

Pravni osnov sticanja je skup svih momenata koji u smislu pozitivnih prava omogućavaju da se pribavi jedno pravo. Pravni osnov mora biti zakonom definisan, punovažan, formalno određen, potpisan od strane ugovornika. Način sticanja podrazumeva da se pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javne registre, a pravo svojine na pokretnoj stvari stiče se predajom stvari. Pri tome mora postojati ugovor koji mora biti overen.

Zaštita svojine

Za zaštitu svojine ili državine postoji institucija tužbe kojom se svojina štiti pred nadležnom sudskom institucijom. Državinska tužba štiti samo državinu i ona je hitna zato što je neko onemogućen da koristi neko svoje pravo i Sud će naložiti odmah vraćanje. Svojina se takođe štiti tužbom. Postoje četiri svojinske tužbe i to su:

• tužba za povraćaj svojine,
• tužba zbog uznemiravanja svojine,
• tužba iz pretpostavljane svojine, ne traži se priznanje državine već svojine,
• tužba za naknadu štete.

Pravo svojine može se posmatrati kao apsolutno pravo na stvari u granicama koje mu određuje pozitivno pravo, odnosno pravni poredak. U zavisnosti od toga kako deluju pojedina ograničenja na subjekta svojine, ona se mogu podeliti na ograničenja koja imaju za posledicu:

• propuštanje – onemogućava vlasnika da donese slobodnu odluku da čini ono što želi, npr. ako se vlasniku nameće zabrana građenja,
• trpljenje – vlasniku se nameću obaveze koje utiču na to da on ne može otkloniti uticaje trećeg lica na njegovu stvar,
• činjenje – vlasniku se postavlja da sa svojom stvari postupa prema uputstvu, odnosno onemogućava mu se donošenje slobodne odluke da čini ono što želi.