UVOD
Zahvaljujući stalnom prilagođavanju hipoteka je postala najrazvijeniji oblik založnog
prava koji je do današnjih dana ne samo zadržao, nego i povećao svoj značaj. Svrha hipoteke je
da osigura, ali i omogući izvršenje obaveze iz obligacionog odnosa koju dužnik nije dobrovoljno
ispunio.
Zakon o stvarnim pravima je dopinieo razvijanju i unapređenju hipoteke, ali zbog
specifičnih karakteristika i razlika ipak je prilikom normiranja trebalo odvojiti hipoteku od
založnog prava na pokretnim stvarima i na potraživanjima i drugim pravima. Takvo normiranje
zasigurno bi bilo preglednje i jasnije i smanjilo bi mogućnost eventualnih dilema.
Hipoteka sve više postaje jedan od osnovnih instrumenata osiguranja potraživanja, bilo
da se radi o obezbeđenju povrata novčanih sredstava ili osiguranju drugih potraživanja čije je
plaćanje ugovoreno u novcu. U ekonomskom smislu, hipoteka je posebno značajna zbog toga što
obezbeđuje dobijanje kredita uz povoljnije kamatne stope, a to znači da je kapital jeftiniji i
privreda konkurentnija. Ona omogu ćava dinamičan razvoj kreditnog tržišta i predstavlja
instrument aktiviranja društvenog bogatstva.
Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom
prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti
obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). Hipoteka je povoljna i za
poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može
biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.
Hipoteka nastaje upisom u zemljišne knjige i zato imaocima hipoteke nude gotovo
apsolutnu sigurnost. Problem predstavljaju neuknjižene nekretnine, koje dovode do nesigurnosti
hipoteke. Takođe se zahteva potpuna i pouzdana dokumentacija o vlasništvu na nekretninama.
Ali, javlja se i problem koji treba rešiti, a tiče se neadekvatnih zakona i javnih knjiga za
evidenciju prava na nekretninama.
Stoga je njihovo uredno vođenje od presudnog značaja za normalno funkcionisanje založnog
prava na nepokretnim starima.
2
2. PRIBAVLJANJE HIPOTEKE
Hipoteka se stiče upisom u zemljišne knjige na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni
poverilac i dužnik (ili treće lica koje zalaže nepokretnost za dužnika). Hipoteka se upisuje u
teretni list zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je
kauzalan, što znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova na kome počiva.
Da bi se hipoteka mogla steći upisom u zemljišne knjige (uknjiženje) potrebni su sledeći
uslovi:
3
knjižni prethodnik;
isprava za upis.
Potrebno je da je lice na čijoj nepokretnosti se zasniva hipoteka, upisano u zemljišne knjige
kao sopstvenik. Hipoteka može nastati samo ako to lice izrečno izjavi u pismenom obliku
(clausula intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom. Za upis u zemljišne
knjige potrebna je zemljišno-knjižna isprava, koja mora da sadrži pravni osnov za uknjiženje. To
je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti i neki drugi ugovor (ili testament, itd). Ugovor treba da
je punovažan, a potpisi overeni u sudu. Potraživanje obezbeđeno hipotekom mora da bude
određeno. Isprava treba da sadrži tačan opis zemljišno-knjižnog tela na kome se zasniva
hipoteka.
3. PREDMET HIPOTEKE
Predmet hipoteke mogu biti nepokretne stvari koje se nalaze u pravnom prometu (odnosno
koje se mogu unovčiti) i o kojima se vode javni registri. U nekim slučajevima predmet hipoteke
mogu biti i određene pokretne stvari o čijoj se svojini vode posebni javni registri (brodovi,
vazduhoplovi itd.).
U zemljišnoknjižnom smislu predmet hipoteke je zemljišnoknjižno telo koje sačinjava
zemljišna parcela sa trajnim zgradama cvrsto povezanim sa njom. Ako vlasnik zeli opteretiti
hipotekom samo deo nepokretnosti, mora tražiti otcepljenje tog dela i upis u novi
zemljišnoknjižni uložak, a ovo bi važilo i za realni deo nakon deobe nepokretnosti.
2
Stanković Obredn, Orlić Miodrag, Stvarno pravo, NOMOS d.o.o., Beograd, 2001., str. 269.
3
ZAKON O DRŽAVNOM PREMERU I KATASTRU I UPISIMA PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA ("Sl.
glasnik RS", br. 83/92, 53/93, 67/9 3, 48/94, 12/9 6 i 15/96-i spr.)
Objekt hipotekarnog odnosa ne mogu biti stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu.
Predmet hipoteke ne mogu biti ni prava na nepokretnostima koja se ne mogu unovčiti kao lične
službenosti (neprenosivo pravo), stvarne službenosti (neodvojivi supstrat povlasnog dobra) ili
pravo preče kupovine (neotuđiva pravna moć bez realne vrednosti).
Po zakonu o hipoteci, predmet hipoteke ili zajedničke hipoteke može da bude:
4
nepokretna stvar,
deo nepokretne stvari koji je odlukom ili sporazumom o deobi utvrđen kao svojina
određenog lica,
udeo suvlasnika na nepokretnoj stvari,
poseban deo zgade na kome postoji pravo svojine,
pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje pravnog raspolaganja,
objekat u izgradnji kao i poseban deo objekta u izgradnji pod uslovom da je izdato
pravosnažno odobrenje za gradnju.
Predmet hipoteke se proširuje primenom pravila o ektenzivnosti hipoteke. Ekstenzivnost u
pogledu predmeta hipoteke označava proširenje dejstva hipoteke na naknadno nastala povećanja
vradnosti hipotekovane stvari. U pravnoj teoriji ekstenzivnost se razmatra u užem i širem smislu.
Ekstenzivnost u užem smislu je posledica primene pravila „accessorium sequitur principali“
(pripadak deli sudbinu glavne stvari) i podrazumeva prostiranje hipoteke na neodvojene plodove
hipotekovane stvari (npr.proizvodi ratarskih kultura, plodovi voćnjaka itd.), na sastavne delove
(npr.uređaji za navodnjavanje, za zaštitu od erozije i td.) i na pripatke – pertinencije
hipotekovane stvari (npr. poljoprivredno oruđe ili inventar u založenom ugostiteljskom objektu,
ali i pomoćne prostorije poput letnje kuhinje, garaže i sl.).
Ekstenzivnost u širem smislu znači da se hipoteka prostire i na sva naknadna „poboljšanja“
nepokretnosti, kako veštačka, tako i prirodna. Ona je posledica primene pravila „superficies solo
cedit“ (sve što je u čvrstoj vezi sa zemljištem deli njgovu pravnu sudbinu). Za ovu ekstenzivnost
je neophodno, prvo da ova poboljšanja povećaju vrednost hipotekovane nepokretnosti (bilo
oslobađanjem nepokretnosti od postojećih tereta bilo poboljšanjem njenog kvaliteta).
U slučaju propasti objekta, hipoteka se prostire i na sumu osiguranja. Primenjuje se princip
„Subrogatum capit naturam subrogati“ (ono što nešto zameni, preuzima njegovu pravnu prirodu).
3.1. Zajednička hipoteka
4
Vodinelić Vladimir, Uvod u građansko pravo, skripta, Beograd, 2011., str. 75.
