Hipotekarna tržišta

Uvod

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnim stvarima koje ostaju u državini založnog dužnika. Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje u državini dužnika, pri čemu je hipotekarni poverilac ovlašćen da zahteva namirenje svog potraživanja pre ostalih običnih poverilaca, kao i pre ostalih hipotekarnih poverilaca koji su hipoteku na toj nepokretnosti stekli posle njega, bez obzira na promenu vlasnika opterećene nepokretnosti. Hipotekom se ovlašćuje poverilac da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre kasnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Predmet hipoteke je nepokretnost koja je upisana u zemljišne knjige. Zemljišne knjige se smatraju zemljišnoknjižnim telom u celini, a to je skup svih katastarskih parcela i njihovih površina koje su upisane u isti zemljišnoknjižni uložak. Nepokretnosti su i pokretne stvari koje su trajno spojene sa zemljištem: građenjem objekta, njegovom rekonstrukcijom, dogradnjom, adaptacijom ili sanacijom, sejanjem i sađenjem.

Hipotekarni kredit je vrsta dugoročnog kredita koji poslovne banke odobravaju fizičkim licima, a koji kao instrument obezbeđenja imaju hipoteku na nepokretnosti konstituisanu u korist banke. Ovakva definicija pojma hipotekarnog kredita podrazumevala bi i stambene kredite, međutim, na našem tržištu banke upotrebljavaju ovaj termin za nenamenski gotovinski kredit kod kojeg je sredstvo obezbeđenja založno pravo – hipoteka. Za klijenta ova vrsta kredita je jeftinija od klasičnog gotovinskog nenamenskog kredita, jer je manje rizičan po banku. S druge strane, skuplji je od modela stambenog kredita, koji takođe ima hipoteku kao instrument obezbeđenja, jer je stambeni kredit namenski, dok hipotekarni nema unapred definisanu namenu.

Hipotekarno tržište

Hipotekarno tržište je sekundarno tržište na kojem se trguje potraživanjima osiguranim hipotekama. To se odnosi na standardne hipotekarne kredite, a još više na raznovrsne oblike hipotekarnog kreditiranja, pri čemu se obično izdaju vrednosni papiri osigurani hipotekom kao što su obveznice i note.
Vrednosni papiri izdati na temelju hipoteke omogućavaju hipotekarnim kreditnim ustanovama pribavljanje sredstava na tržištu kapitala. Na osnovi potraživanja iz hipotekarnih kredita takve kuće emituju, u SAD npr., tzv. pass-through securities, pay-through obveznice, a emituju se i certifikati (PC), privatni certifikati izdati na osnovu standardne hipoteke, kolateralne hipotekarne obveznice, državne i lokalne obveznice itd.
Hipotekarno tržište je zavisno od mera monetarne politike. Hipotekarno tržište je najstariji segment tržišta kapitala koje je institucionalno i normativno uređeno kao ustaljen mehanizam odvajanja razmene dugoročnih novčanih srerdstava, kapitala i dugoročnih hartija od vrednosti. Ovakvo određenje tržišta kapitala ukazuje da hipotekarna tržišta predstavljaju vrstu tržišta kapitala jer hipoteke uključuju dugoročna novčana sredstva. Obim i domet tržišta kapitala je veoma širok. O njemu govorimo kada neka banka ili osiguravajuća kompanija odobri dugoročni zajam, kad država proda neku novu emisiju obveznica, kad vlasnik kuće pozajmi novac pod hipotekom. Pored sličnosti postoje i razlike izmenu hipotekarnog tržišta i ostalih segmenata tržišta kapitala. Razlike se odnose kako na učesnike tako i na uslove pod kojima se odobravaju hipotekarni zajmovi.

Zajmoprimci na tržištima kapitala su uglavnom vladini entiteti i kompanije a na hipotekarnom tržištu pojedinci. Hipotekarni zajmovi se odobravaju na različite iznose i sa različitim dospećem, uslovljenim potrebama zajmoprimca.