Hipoteka

U V O D

Obligacija se u pravu obično smatra kao imovinsko-pravni odnos koji nastaje između dva ili više lica, na osnovu kojeg jedno lice (povjerilac) ima pravo da od drugog lica (dužnika) zahtijeva da ovaj nešto učini, izvrši određenu radnju, odnosno da se uzdrži od neke činidbe što bi inače ovaj imao pravo da u drugim okolnostima učini, a s druge strane, dužnik se obavezuje da izvrši određenu činidbu, odnosno uzdrži od određene činidbe koju bi u drugim okolnostima imao pravo da učini.
Tražbina i dug kod obligacije se posmatraju kao jedinstvena cjelina, odnosno tražbina ne može postojati ako nema duga i obrnuto, ne može da se duguje kada nema potraživanja.
Da bi se izbjegli problemi vezani za neispunjenje ili neuredno ispunjenje ugovornih obaveza često se ugovaraju posebna sredstva kojima se obezbjeđuje pravilno ispunjenje ugovora.Ta sredstva obezbjeđenja nisu produkt savremenog prava,nego su poznata još od rimskog perioda kao što je kapara, hipoteka idr. Stvarna sredstva obezbjeđenja ugovora su: kapara,kaucija,avans,zaloga i hipoteka
Hipoteku navodimo kao stvarno sredstvo obezbjeđenja ugovora jer je u savremenom pravu hipoteka jedan od najvažnijih i najsloženijih pravnih instituta.

 
POJAM I KARAKTERISTIKE HIPOTEKE
Etimološko značenje riječi hipoteka (hypotheca) je grčkog porijekla i predstavlja kovanicu riječi „hypo“ – ispod, pod, i „tithemi“ – staviti, podložiti, a njihov zajednički smisao je „staviti stvar pod nečiju vlast“.
Termin hipoteka je danas opšteprihvaćen. U našem pozitivnom pravu zakonodavac određuje hipoteku kao „založno pravo na nepokretnosti“.
Založno pravo se uvijek konstituiše ili na pravu svojine (ručna zaloga i hipoteka), ili na drugom pravu (založno pravo na pravima).
U uporednom pravu je prihvaćeno shvatanje da je predmet hipoteke pravo svojine, ali i shvatanje da je predmet hipoteke nepokretna stvar, što je posledica poistovećivanja svojine sa objektom (tzv.materalizacija prava svojine).
U novijoj pravnoj teoriji hipoteka se koristi kao termin za bezdržavinsku zalogu i na pokretnim i na nepokretnim stvarima. Shodno tome postal je aktuelna podela zaloge prema tome da li se vlasnik lišava državine (ručna zaloga) ili ne lišava državine stvari (hipoteka).
Hipoteka je stvarno pravo na tuđoj nepokretnosti stvari koja ovlašćuje hipotekarnog povjerioca da, radi naplate tražbine, zahtijeva prodaju hipotekovane nepokretnosti na zakonom određeni način, bez obzira u čijoj se državini i svojini stvar nalazi u momentu prodaje, i iz dobijene vrijednosti naplati svoje potraživanje prije običnih i prije hipotekarnih povjerilaca sa kasnijim rangom.
Hipoteka je založno pravo koje se temelji na istim načelima kao i ručna zaloga (akcesornost, oficijelnost, specijalnost i nedeljivost).
Postoje određene razlike, odnosno određene specifičnost između ovih vrsti stvarnog prava. Jedna od specifičnosti ogleda se u drugačijem sredstvu publiciteta, upisa u registar kod hipoteke umjesto prenosa državine kod ručne zaloge.
Zatim, za razliku od ručne zaloge, hipotekarni povjerilac nema pravo da nepokretnost upotrebljava niti ubira plodove sa nje, a nema ni pravo državine na nepokretnosti.