Hipoteka

Uvodno izlaganje

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). A za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.

Hipoteka se upisuje i odnosi na celu nepokretnost (npr. na celu zgradu, stan ili poslovnu prostoriju- etažna svojina, na suvlasnički deo nepokretnosti (npr. na polovinu ili trećinu zgrade, katastarsek parcele.

U pravnom sistemu Srbije hipoteka je bila uređena Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa

U domaćem pravnom prometu hipoteka je u proteklih pedeset godina bila povezana sa brojnim problemima u pogledu njenog konstituisanja i realizacije, što je dovelo do otežane i kompleksne primene ovog instituta. Uzroke ovih problema treba tražiti pre svega na opštem planu, tj.u činjenici da je u našoj zemlji značaj privatne svojine i ugovora, kao fundamentalnih instituta pravnog i ekonomskog poretka dugo vremena bio značajno minimiziran. Pored toga, problemi u pogledu hipoteke vezuju se za niz konkretnih uzroka, od kojih u najznačajnije ulaze: postojanje velikog broja nepokretnosti koje nisu upisane u javne knjige, nepouzdanost katastra kao evidencije nepokretnosti, kao i konfuzna i nerešena svojinska situacija uopšte. Poseban problem predstavljali su spor, dugotrajan i kompleksan postupak namirenja poverioca, kao i zakonska pravila koja su predviđala samo opšta pravila o hipoteci, ne ostvarujući osnov za konstituisanje složenijih oblika ovog posla.

Usvajanjem posebnom Zakona o hipoteci koji je stupio na snagu u januaru 2006. godine , regulativa hipoteke značajno je izmenjena