Hipotekarno trziste

1. Uvod
Hipotekarno tržište uglavnom je povezano sa rešavanjem bitnog životnog pitanja, odnosno pitanja stanovanja. Zbog te činjenice i ugavnom visokih cena nekretnina u savremenim ekonomijama, ovo tržište zauzima važno mesto na tržištu kapitala.
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). A za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.1

2. Karakteristikeh hipotekarnog tržišta
Hipoteka se može definisati kao stvarno pravo koje daje ovlašćenje poveriocu da se naplati prinudnom prodajom nekretnine ukoliko dužnik ne izmiri svoje kreditne obaveze o roku njegovog dospeća.

Za hipoteku je karakteristično, da poverilac može svoje potraživanje da naplati iz založene nekretnine i to putem javne prodaje preko suda. Hipoteka se moze zasnovati samo na određene nekretnine radi namirenja glavnice kredita, kamata i drugih hipotekarnih troškova.
Ukoliko su nad istom nekretninom konstituisane dve ili više hipoteka tada prvenstvo naplate ima onaj poverilac u čiju je korist ranije konstituisana hipoteka. Što se tiče zastarelosti potraživanja isto se može naplatiti u delu glavnice duga, što nije slučaj za kamate i druge hipotekarne troškove.

Predmet hipoteke jeste nepokretna imovina fizičkih i pravnih lica i to bez obzira na oblik svojine. Predmet hipoteke predstavlja nekretninu sa svim svojim sastavnim delovima. Bez razlike što se povećala vrednost nakon konstituisanja hipoteke.

Hipoteka se najčešće konstituiše na:
1. Zemljište (poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište, šume, neizgrađeno i izgrađeno građevinsko zemljište)
2. Građevinske objekte trajnog karaktera, kao i sve instalacije koje su ugrađene u dotične objekte (zgrade, stanovi, vikendice, lokali, magacini, garaže… )
Što se tiče brodova, aviona, helihoptera, treba istaći da imaju tretman nepokretnih stvari i da se upisuju u posebne register kao predmet hipoteke.
Predmet hipoteke ne mogu biti: javna dobra, javni objekti, naoružanje, privremeni objekti, objekti sagrađeni bez građevinske dozvole, nedovršene zgrade i druge nekretnine koje nisu u prometu.

U slučaju kada je vrednost potraživanja kredita veća od vrednosti nekretnina, tada se može konstituisati hipoteka na više nekretnina, da bi se pokrila vrednost potraživanja. Pravo je poverioca da namiri svoje potraživanje iz bilo koje opterećene nekretnine.

Hipoteka postaje punovažna kada se upiše u javne knjige:2
1.Zemljišne knjige
2.Intabuolacione knjige (tapije)
3. Katastar nekretnina

Zemljišne knjige predstavljaju javne register u koje se upisuje hipoteka. Da bi se nekretnina upisala kao hipoteka, poverilac treba da zna da je dužnik vlasnik nekretnine, da se nekretnina može prodati, da nekretnina nije opterećena drugom hipotekom, te da nije u postupku ekspotacije. Zemljišne knjige se vode u zemljišno-knjižnom odeljenju u opštinskom sudu.
Intabulacione knjige predstavljaju zemljišne knjige posebne vreste putem kojih se stiče konstitutivno pravo. One su deo tapije u koju se upisuje hipoteka i službenost i izdaju se od strane opštinskog suda.
Katastar nekretnina predstavljaju zemljišne knjige u kojima se upisuje hipoteka i ograničenje. U katastar nekretnina, upis prava na nekretnine vrši nadležna geodetska uprava.